行政复议申请书
申请人一：
申请人二：
被申请人：广安市自然资源和规划局，法定代表人：李寿喜，地址：广安市广安区金安大道二段193号，联系电话：2332850.
第三人一：广安市不动产登记中心，统一社会信用代码12511300MB1D119776,法定代表人：周攀，地址：广安市广安区莲花中路35号，联系电话：2130128.
第三人二：广安市富盈置业有限公司，法定代表人：黄伦平，广安市广安区牌坊路61号富盈酒店，联系电话：。
行政复议请求：
第一、请求广安市人民政府确认被申请人广安市自然资源和规划局收到申请人的更正申请书及其相关资料没有依法做出具体行政行为侵犯了申请人不动产登记的合法权益而违法，并责令被申请人依法做出具体行政行为；
事实和理由：
2024年12月20日向广安市不动产登记中心法定代表人周攀邮政快递了“由开发商广安市富盈置业有限公司向广安市自然资源和规划局（广安市不动产登记中心）申请代办的不动产权证书(编 号:510169……)，申请人发现广安市自然资源和规划局（广安市不动产登记中心）于2021年5月27日给申请人办理的不动产权证书(编号:510169……),
面积（宗地面积：100173.5平方米应更正为200347平方米），宗地图编号无应依法更正为明确的编号，权利人广安市富盈置业有限公司应更正为广安富盈国际会议中心全体业主，其事实和理由：
第一、申请人（买受人和乙方）与开发商广安市富盈置业有限公司（出卖人和甲方）签订的商品房买卖合同（合同备案号：201607…………）显示乙方所购商品房项目名称：广安富盈国际会议中心。
第二、广安市协兴生态文化旅游园区建设工程设计方案审查批准通知书广市规审初字51160120130002）号显示建设地址：协兴GC2013-24号地块，用地规模200347平方米。
第三、广安市自然资源和规划局（广安市人民政府）曾给广安富盈国际会议中心违法错误分宗办了两个土地使用证（详见复印件），但从广安区住建局和税务局的答复（详见复印件）依据规划和实际完税也是按一宗地处理的，实际现况是广安富盈国际会议中心被违法错误分宗办了两个土地使用证之间也没有权属界线封闭和独立，并且商住用地在富盈酒店处的消防通道出口被富盈酒店堵塞，开发商在富盈酒店的土地使用证上的土地建了商住用地业主的消防通道及大门，已从事实上也认可了广安富盈国际会议中心是一宗地，广安市自然资源和规划局（广安市不动产登记中心）在办理不动产登记时应依法进行合宗。
综上所诉，广安市自然资源和规划局（广安市不动产登记中心）应予以依法立即纠正，否则，申请人将依法申请行政复议或行政诉讼。”，广安市不动产登记中心电话告知已签收.
2025年1月7日，申请人亲自到广安市不动产登记中心窗口办理，盖章为广安市不动产登记中心广安区分中心出具了不予登记告知书（详见复印件）。
四川省不动产登记服务指南（试行）18 更正登记18.1 更正登记—依申请更正 申请材料： 1.不动产登记申请书（原件） 2.申请人有效身份证明（核实原件，收取复印件) 由委托人或监护人代为申请不动产登记的，需另提供相关身份证明材料。 3.证实不动产登记簿记载事项错误的材料：（申请人根据对应情形选择其一提供材料）（1）申请人为不动产权利人的，提交不动产权属证书；（2）申请人为利害关系人的，证实与不动产登记簿记载的不动产权利存在利害关系的材料（原件）。办理流程： 1.申请人向不动产所在地的不动产登记机构提出申请2.缴费、领证 办理时限： 1.办理时限：4 个工作日内 2.承诺时限：以不动产所在地的不动产登记机构公布为准费用收取： 1.不动产登记费：不收费 2.证书工本费：核发一本不动产权属证书的不收取工本费，向一个以上不动产权利人核发权属证书的，每增加一本证书加收证书工本费10元。 69 18.2 更正登记—依职权更正 申请材料： 1.证实不动产登记簿记载事项错误的材料（原件）2.通知权利人在规定期限内办理更正登记的材料和送达凭证（原件）办理流程： 1.不动产所在地机构在通知权利人办理更正登记2.领证 办理时限： 1.办理时限：4 个工作日内 2.承诺时限：以不动产所在地的不动产登记机构公布为准费用收取：不收费
业主共有的不动产：建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权，在办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时由登记申请人一并申请登记为业主共有。
7 建筑物区分所有的，确认建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等材料；
8 相关税费缴纳凭证；
9 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。
审查要点 不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：
1 国有建设用地使用权是否已登记。已登记的，建设工程符合规划、房屋竣工验收等材料记载的主体是否与不动产登记簿记载的权利主体一致；未登记的，建设工程符合规划、房屋竣工验收等材料记载的主体是否与土地权属来源材料记载的主体一致；
2 不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图和房屋平面图、界址坐标、面积等是否符合要求；
3 建筑物区分所有的，申请材料是否已明确建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等的权利归属；
4 存在查封或者预查封登记的：
（1）国有建设用地使用权被查封或者预查封的，申请人与查封被执行人一致的，不影响办理国有建设用使用权及房屋所有权首次登记；
（2）商品房被预查封的，不影响办理国有建设用使用权及房屋所有权首次登记以及预购商品房预告登记转国有建设用使用权及房屋所有权转移登记。
5 是否已按规定进行实地查看；
6 本规范第4章要求的其他审查事项。
不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，记载不动产登记簿后向权利人核发不动产权属证书。
宗地面积变更按照《地籍调查规程》（TD/ T1001）执行，
国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知国土资发〔2015〕41号
不动产单元设定与代码编制规则（试行）术语和定义
下列术语和定义适用于本标准。宗地 cadastral parcel
土地权属界线封闭的地块或者空间。
1.
不动产单元 real estate unit
权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间。
1.
不动产单元代码 identifier of real estate unit
即不动产单元号，是按一定规则赋予不动产单元的唯一和可识别的标识码。
宗地划分 在地籍子区内，按照以下情形划分宗地：
a）依据宗地的权属来源，划分国有土地使用权宗地和集体土地所有权宗地。在集体土地所有权宗地内，划分集体建设用地使用权宗地、宅基地使用权宗地、土地承包经营权宗地和其他使用权宗地等。
b）两个或两个以上农民集体共同所有的地块，且土地所有权界线难以划清的，应设为共有宗。
c）两个或两个以上权利人共同使用的地块，且土地使用权界线难以划清的，应设为共用宗。
d）土地权属未确定或有争议的地块可设为一宗地。
《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》明确：“（七）完善土地分割、合并转让政策。分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益。”也就是说，分宗和并宗是可以的，但也不可任意为之，应当满足一定的条件。
宗地分割不动产登记的法律依据
同一权利人分割、合并不动产的，属于不动产变更登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第37条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的，应当根据不同情况提交发生变更的材料、有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件等。
那么，何为发生变更的材料、有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件呢？原国土资源部2016年发布的《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《操作规范》）对此进行了明确：同一权利人分割或者合并国有建设用地的，提交国土资源主管部门同意分割或合并的批准文件；若国有建设用地上已建设房屋建筑物的，同一权利人分割或合并不动产的，应当按有关规定提交相关部门同意分割或合并的批准文件。由此可见，“同意分割或合并的批准文件”是判断是否形成不动产登记基本单元的重要依据。
宗地分割登记操作建议
不动产登记是将已经确认的不动产物的权利记载于登记簿的行为，该行为首先需要确认不动产物的界址、范围、面积大小等，同时该物也应形成独立的不动产基本单元。一宗地分割成两块以上宗地，分割后的宗地除了明确界址、唯一的编号外，还必须要能符合项目独立使用功能，即符合不动产基本单元的要求。能独立使用，主要体现在功能的配套等各个方面。2012年，原国土资源部《关于规范土地登记的意见》明确，宗地一经确定，不得随意调整。宗地确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意，相关部门当时主要是指规划主管部门。虽然该文件已经被废止，但分割宗地的基本要求和不动产单元独立性一直为业内人士所采用。2019年，国务院办公厅印发的《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》明确，要完善土地分割、合并转让政策。分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，即符合不动产基本单元的要求，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。
实践中，若企业提出分割宗地，建议按照以下具体步骤操作：企业向自然资源部门提出申请，申请材料提交至自然资源部门的土地利用科室审查，也可由土地所在地的乡镇政府提出申请（这种情况下可由乡镇国土资源所先行完成申请材料初审）；土地利用科室认为宗地可以分割的，应与规划管理科室会审（若科室之间存在争议应提交局会审）；会审后，自然资源部门认为需要征求住建等部门意见的，书面函告征求意见或会商形成意见；地籍调查部门办理相应分割宗地的手续，明确四至范围；不动产登记窗口根据科室部门意见或会审意见等材料办理相应登记。
广市国用（2014）第01971号的宗地图显示广安市人民政府把广安市富盈国际会议中心分宗办了两个土地使用证，广安市富盈国际会议中心的住宅部分与酒店部分没有分界相对独立，存在共用公共区域，因此，被申请人在办理不动产登记时应依法进行合宗或明确共有宗地面积。
综上所述，申请人依法向广安市人民政府申请行政复议，请广安市人民政府依法申请行政复议，谢谢！
此致
广安市人民政府
申请人：
2025年1月8日星期三
附件：
1、盖章为广安市不动产登记中心广安区分中心出具了不予登记告知书复印件；2、广安区住建局和税务局的答复复印件；3、广安市协兴生态文化旅游园区建设工程设计方案审查批准通知书广市规审初字51160120130002）号；4、广市国用（2014）第01971号的宗地图；5申请人身份证和不动产登记复印件。
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发表于 2025-1-8 15:15
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