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李某和汪某是关系很好的朋友， 二人约定汪某将位于海南的一套酒店客房的产权转让给李某， 由李某帮汪某偿还40万元债务， 并约定违约金10万元。 后汪某要求中止合同， 但李某夫妇不同意， 将40万元转到汪某债权人的账户上。 但最终房屋未能成交， 一对好朋友对簿公堂。
约定购房生波折 多年朋友闹纠纷
顺庆区的李某与北京市朝阳区的汪某几十年前曾在一个单位工作， 二人虽离开单位多年，但长期关系亲密。2017年2月1日，李某与汪某签订了《产权式酒店客房买卖合同》，约定汪某将位于海南省昌江县棋子湾旅游度假区的一套产权式酒店客房转让给李某，价格为40万元，李某在2018年8月1日之前分三次将40万元购房款直接转给汪某的债权人高某，并约定违约方支付10万元违约金。签订合同当天，汪某将房屋门卡和水、电卡等一并交给了李某。但过后不久，汪某又把门卡和水电卡收了回去。
2017年11月9日， 汪某通过微信通知李某， 称儿子反对，不将房屋卖给李某了。但李某和妻子王某不同意，并请求汪某继续履行合同，向他们交房。
2018年4月1日和20日，李某分两次将40万元购房款转给了汪某的债权人高某。但事后李某仍未得到汪某的房子。
法庭上各有说法 均称对方违了约
因协商未果， 一对老朋友撕破了脸。2019年底， 李某将汪某上诉到顺庆区法院， 请求确认双方签订的购房合同合法有效，判令汪某交付房屋，并支付违约金10万元。而汪某却向法院提出反诉： 依法确认该合同已于2017年11月9日解除， 判令李某向汪某承担违约金10万元。
合同是否有效？ 到底谁该承担违约金呢？李某认为，汪某已将案涉房屋交付自己， 自己依法应当获得房屋所有权， 汪某及其妻子赵某应配合自己办理案涉房屋过户手续。而汪某认为，李某未在双方商定的2017年11月5日前向高某支付现金10万元定金，已经违约； 后来李某明知汪某已清偿高某的债务，仍然向高某转款40万元，恶意制造履行合同的假象。第三人赵某声称： 她并不知丈夫汪某出卖房屋的事， 认为是李某与汪某恶意串通， 侵害其夫妻共有财产权利，主张合同无效。
解除合同属违约 卖方支付违约金
顺庆区法院审理本案认为， 虽然李某和妻子称赵某知悉案涉房屋买卖之事， 但未举出确实、充分的证据；加之合同没有赵某的签名， 由此可以认为， 汪某出卖其夫妻共同财产未能取得赵某的同意， 侵害了赵某对夫妻共有财产的平等处理权， 应依法解除涉案房屋买卖合同。关于违约的认定。汪某主张李某未在2017年11月5日前向其债权人高某支付10万元作为购房定金，构成违约。由于没有举出相应的合同约定， 汪某的这一主张不能成立。 汪某在没有正当理由的情况下提出解除合同，构成违约，应当承担违约责任。
该院一审判决汪某在本判决生效后十日内支付李某违约金10万元。
一审判决后，双方均不服，上诉至南充中院。 南充中院二审认为，汪某、李某对案涉合同的签订均存在过错， 由此造成的损失应由双方承担。 汪某没有正当理由解除合同违约， 但李某在汪某发出解除合同通知数月后， 依然向案外人高某支付购房款， 没有尽到减少损失的义务。 综合双方的过错程度，二审酌定违约金为5万元。 李某在汪某明确表示解除合同后，坚持向高某支付购房款40万元，此款由李某向高某主张。
日前， 南充中院作出二审判决，汪某在本判决生效后10日内一次性支付李某违约金5万元。
律师律师志愿者行动
夫妻对共同财产有平等处理权
全 省 十 佳 律 师 事 务所———四川罡兴律师事务所主任任静：《婚姻法》 第十七条第二款规定“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”本案中，法院认为汪某在没有取得妻子同意的情况下，与李某签订购房合同，侵害了其妻对夫妻共同财产的处理权，故依法解除了双方签订的合同，并判决汪某违约。
南充晚报记者 何显飞
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发表于 2020-7-13 09:38
