收缩型城市特征及楼市前景研判

叶落归根33

近年来，受产业转移叠加人口结构变化等多方面因素影响，收缩城市数量明显增多。典型如东北地区，因资源枯竭、产业结构性调整，以鹤岗为代表的多个城市一度沦为空城。而在城市不断分化的大背景下，这类收缩城市房地产市场将如何走向？哪些城市更有望摆脱收缩泥潭？

产业、人口变化改变城市化增长逻辑
收缩型城市始被关注（本节有删减）

2019年末，“五万一套房”的东北城市鹤岗引发关注，作为中国四大煤矿基地之一、典型的资源型城市，鹤岗的兴衰沉浮与煤炭行业牢牢捆绑。近年来，随着煤炭行业逐步迈入去产能、调结构的优化期，经济结构单一的鹤岗就业机会明显减少、人口大量流失、城建逐步破败，城市进入新一轮“收缩周期”。

鹤岗绝非收缩城市的孤例，一度繁华的攀枝花、大庆等城市都在完成阶段性发展使命后陷入收缩，逐渐淡出历史主舞台。近年来，我国收缩城市的案例呈明显增多的趋势。

事实上，城市本就不可能永远扩张，一味遵循城市不断扩张、人口持续增长的单一发展逻辑既不符合历史客观规律，也有悖于追求资源合理配置、实现社会总效益最大化的初衷。可以预见的是，在经济增长减速换挡、人口总量趋于平稳的时代背景下，在鼓励生产要素合理充裕流动、逐步放开户籍限制的政策引导下，收缩型城市会越来越多。

31城市：从人口、经济及财政收入

三维度筛选收缩型城市（略）

一、收缩城市特征：人口减少、经济衰退、市容衰败

参考国际权威研究联盟——收缩型城市国际研究网络（SCIRN）的定义，收缩城市是指人口总量大于10万且人口密集、城市大部分区域连续2年以上出现人口流失且经历经济变革或结构调整等问题的城市。

城市收缩通常有三方面特征——人口减少、经济衰退、市容衰败，具体来说：

人口减少是城市收缩的首要特征，既包含人口尤其是劳动年龄人口的机械流出，也包含因少子化和老龄化等结构性因素导致的人口自然衰减。

经济衰退是城市收缩的另一大表征，体现在地区生产总值负增长、财政收入下滑等方面。但需要指出的是，经济衰败并非城市收缩的必有特征，一方面产业结构调整引发的城市收缩可能伴随着经济增长，另一方面过去地方“唯GDP论”的政绩观和发展观长期占据主导地位，在此特殊背景下，城市收缩常常与经济增长并行不悖。

在经历了较长时期的人口流失、经济衰退后，城市收缩的第三表征为城市空间衰败或品质下降，譬如基础设施更新明显滞后、商业和住宅空置率明显提升、城区内空地荒地明显增多。

值得说明的是，在城市收缩过程中，人口减少、经济衰退、市容衰败三者之间的影响机制并非一维的、线性的，而是多维的、循环的反馈过程。

二、筛选标准：城区人口减少为主，GDP及财政收入下滑为辅（略）

三、收缩城市地域分布相对集中，东北地区占比近四成（本节有删减）

四、传统人口输出型：经济始终是短板，低收入倒逼人口加速外流（本节有删减）

传统人口输出型城市劳动力资源丰富，但产业基础相对薄弱，经济短板效应明显，居民收入水平整体偏低。因此，本地人口更愿意外出务工，人口不断向省会城市以及经济发达地区迁移，且有加剧的趋势。

典型如遂宁，乃是传统的人口输出型城市，百万级劳动人口终年外出打工。

四川省经济可谓是成都一家独大，成都经济规模优势显著，GDP长期领跑全省。2018年，成都GDP多达15343亿元，远高于第二名绵阳2304亿元。虽然遂宁位于成渝两大核心城市辐射范围，但经济发展不振，2018年全市GDP1221亿元，在全省21个地级市中排名倒数第8位

受限于经济发展不振，叠加收入水平偏低，长期以来遂宁均是人口输出型城市，常住户籍人口比低于0.9，每年将近50万户籍人口净流出，终年外出打工的劳动力更在百万级。2016-2018年，遂宁常住人口由330万人降至320万人，两年间常住人口净减少约10万人，显示人口正加速外流。