几经调整 华宇北城中央错失开发最佳时机

暴走的萝卜

几经调整，华宇龙潭寺北城中央项目有了新进展。据华宇透露，项目将在11月份动工，明年亮相。在面对高达90%商业比例的规划难题及竞品对垒，错失最佳开发时机的华宇北城中央项目前路依然充满挑战。

时间追溯至2012年12月28日，位于成都锦江区沙河堡片区南6、南7地块被重庆华宇斥资近10亿成功竞得，在不到10日内的次年1月7日，华宇又以挂牌方式斥资3亿拿下位于成华区龙潭寺场镇片区牛龙路口精工汽摩地块国有建设用地使用权。

两宗地块均有较大的商业比例，均具有开发复合型综合体的可能。更为棘手的是，龙潭寺地块有多项规划限制，容积率、建筑密度及高度限制均有详细的规划要求，这将加大项目后期定位及规划难度。

显然，项目的多项规划限制已经让华宇犯难，几近同时拿下的两宗地块呈现了截然不同的开发进度，今年1月24日，位于沙河堡的华宇广场项目业已开盘，而拿地半年后即已经开始基坑建设工程的龙潭项目，以华宇北城中央为案名至今无进一步的动向，乃至于项目围挡广告已经拆除。

尽管知悉地块有众多规划条件限制，极高的商业比例将项目的操盘难度提升，华宇毅然拿下作为其在成都的又一宗土地储备。重庆华宇四川区域公司执行董事蒋杰在接受房观察采访时称，集团拿下龙潭寺地块有充分的前期考虑，并非贸然拿地，因宗地的地理位置及地块特殊性，华宇在拿下这一宗地块之前即拟定项目案名——华宇北城中央。

按照最初的设想，该项目被赋予了更多的价值期望，定位为商业副中心的华宇北城中央不局限于单纯的商业体打造，更致力于将项目树立成为支撑龙潭总部经济城及区域的国际化购物、酒店、办公、金融生活服务的区域性中心。

拿地半年后，华宇试图迅速推进华宇北城中央的开发进程，开始了基坑挖掘工程，项目的围挡以北城中央为案名的广告示众，与此同时，项目前期的定位策划一并进行，有报道称，华宇北城中央规划有五星级酒店、甲级写字楼、区域加强型商业中心、餐饮娱乐休闲等新潮生活配套业态，其中90%的物业形态是非住宅，但项目进程并未按照预期设想发展。

历时两年半，仅一街之隔的上古天地早已抢占先机入市，此时的华宇北城中央项目规划还将在产品差异化定位上下足功夫以区别邻旁项目差异化入市，而这90%的商业又如何在满足规划前提下达到最满意的产品设计来获取市场需谨慎商榷。

期间，规划方案还为满足规划条件历经反复调整，以至于项目进程一度止步不前，而原定于2014年下半年亮相的华宇北城中央并未如期面世。

如今，华宇北城中央项目的规划已然明朗，蒋杰透露，目前项目已经基本完成了设计方案，计划在8月中旬报规，11月份动工，明年春交会将亮相成都。从目前项目的定位的来看，项目规划为五星级酒店、办公、金融、大型超市、商业中心及特色街区为一体的大型综合项目以满足区域消费市场的需要。华宇将自持商业部分5万方的体量。

尽管在项目的前期筹备期间，华宇颇费心力，但在蒋杰看来，项目所处位置前景可期，华宇集团有独立的商业管理集团，在商业板块早有建树，项目以华宇商业集团二十年的商业开发及运营管理经验为支撑，以大商业带动小商业，实现华宇北城中央的城北副中心的带动价值。

面对周边竞品的对垒，区别定位尤为重要。在众多业内人士看来，华宇北城中央面临的竞品更需在规划设计中引起重视，这或许是华宇项目陷入困局另一原因。

鉴于区域内目前入住小区较少，人口密度、人气均未有明显的提升，中成房业市场经理时红萍猜测，就目前区域人口现状来看，难以支撑两个大型综合体，此外，为避免与上古天地同质化竞争，华宇更需要在商业业态组合上精准定位，实现差异化竞争，需要一定的时间。

房观察智库专家、第一太平戴维斯华西区项目开发及顾问部高级助理董事罗元均亦直言，如何区别于周边竞品是华宇北城中央项目的要务，该项目的挑战主要来自周边的核心竞争对手——上古天地与金科天籁城。

眼下的情形是，金科天籁城早已抢占了该地域发展的先机，而上古天地的开发商具有旅游项目开发的背景，且业态规划与华宇北城中央相似，两者存在直接的竞争，华宇操盘时应该更注重对自身差异化的宣传。

罗元均还建议，“成都楼市持续上行的供需比，供过于求的情况持续突出，开发商操盘该项目时更应从长远规划，在适当时机放出楼盘。”

房观察

http://www.fangguancha.com/