土地“出让”背后玄机多；大邑前县委书记符礼建已于2010年末被“双规”，据称为征地开道涉嫌收受贿赂。
一家房地产公司，足以决定一座县城的面貌。在中国蓬勃的城市化运动中，这样的故事绝非天方夜谭。
在地处西南的四川省成都市大邑县，官方的宣传说，这座幅员面积1321平方公里，51万多人口的普通县城的整体格局，正在从目前的新城、老城组合，走向未来的新城、老城和恒大山水城组成的新局面。
横空出世的恒大山水城，远期规划占地达1万多亩，约6.7平方公里，成为当地最为现代化的区域，集酒店、会议、会展、运动、康体、饮食、娱乐与商业于一体的大型综合旅游度假居住区。
从2009年末，当地政府与山水城缔造者——恒大地产集团成都有限公司（下称恒大集团）签署协议以来，不过一年时间，总体规划占地1500亩的首期工程已然拔地而起，建筑面积约48万平方米，公建配套面积40万平方米，其中包括独立别墅、双拼别墅、联排别墅、高层、小高层等建筑类型，可容纳1217户，总居住人口3894人。
规模之盛，速度之快，正是中国当下特有的“造城运动”的范本。其间，土地易手，巨利腾现。种种限制征地、用地的规范，在地方政府与开发商的默契中被悄然突破。
大邑之变 要发展在用地上就不得不突破国家有关规定
大邑的巨变，始于2005年。当地发展旅游业的战略既定，包括央企中铁二局和民间房地产大鳄恒大集团在内的地产公司，被引入开发旅游地产，城市面貌由此一新。
在地理上，大邑县位于成都平原向川西北高原的过渡地带，地势西北高，东南低，呈阶梯状渐次降低，依次出现山区、丘陵、平原三大地形区，境内河谷纵横，河网密集。这里拥有良好的自然环境，境内既有坦荡如垠的沃野平畴，也有海拔5364米的成都最高峰苗基岭，有中国道教的发源地鹤鸣山，也有中国南方惟一具有国际知名度的滑雪场——西岭雪山滑雪场。
但也因为地处成都平原的末梢，区位不便，大邑发展受限，山光水色无用，反而一直以产煤大县闻诸于世，地方政府的财政收入有三分之一来自煤炭产业。
随之而来的是严重的污染问题，全县最主要的两条河流变黑，生态恶化。是以全县通过人大决议的方式，大量关掉煤矿、水泥厂等污染企业，转而发展旅游业为当地支柱产业。
转型在情理之中。仅在2010年，大邑县实现旅游业综合收入8.98亿元，旅客人数达到504万人次，增长23%，旅游业已经成为县里的支柱产业之一。大邑县旅游局长金禹良说，到2015年，大邑县的计划是，争取旅游人次突破1000万，综合收入达到20亿元。
但金禹良也知道，当地要推动旅游业的发展，需要大量的酒店和会议场所作为支撑，仅凭当前的旅游设施，已很难跟上发展。“例如花水湾风景区游客每年以40%的速度在增长，2010年游客人次超过了30万，但是这里的宾馆仅仅有1700个床位。即便是加上全县所有区域的家庭旅馆，整个县城的宾馆床位也才3万个。”
回到当地旅游地产开发之始几年前，窘境更是可想而知。
但作为一个三线城镇，大邑用什么吸引到投资，填补庞大的基础设施缺口？与众多普通的中国县镇一样，土地是政府手中惟一的“王牌”。
大邑县官员们向本刊记者表示，如果要达到发展旅游业的计划目标，就必须大量引进旅游地产项目，引入在这一领域比较成熟的地产商。而这些地产商到地方投资，往往提出的就是大规模拿地要求。不仅仅建设宾馆酒店，也希望启动其他房地产项目。政府如若承诺，在用地上则不得不突破国家有关规定。
恒大集团正是在地方政府“身不由己”的“突破”作为下，成为当地最重要的开发者。
山水城“突破”
万亩大盘，征地批文在哪里？
已在香港上市的恒大集团，素以走二三线城市开发路线，多拿地，做大盘闻名，旗下众多项目动辄成千上万亩。恒大地产集团也多是通过与地方政府达成整体开发协议，成功获得土地并进行大盘开发。
2009年12月末，大邑县党政代表团赴广州对恒大地产集团开发营运的恒大御景半岛、恒大绿洲、恒大金碧天下等项目进行综合考查，并与恒大地产集团正式签订山水城项目合作协议。根据双方协议，这个项目的开发周期为2010年1月至2014年12月，涉及的建设用地至少为1万亩，并包括土地整理和整体开发。
作为大邑县地产投资金额最大的项目，恒大地产集团抵达大邑后备受当地政府照顾。当地政府为此成立了恒大山水城项目建设指挥部，由县建设局局长严凤文担任指挥部办公室主任，亲自负责该项目的拆迁指挥。地方政府甚至提供超越合同义务，承担了土地整理，便于恒大地产集团直接开始地产开发。
按照双方的合同，地方政府如果不能根据项目的进程供地则属于违约。然而，完成一个上万亩的庞大土地出让，谈何容易。在此过程中，开发商对楼盘的快速开发要求，也对政府的完成供地形成巨大压力。种种违规现象在此项目中一一发生。
2010年3月3日，大邑县原县委书记符礼建为恒大山水城项目建设的拆迁等工作亲自主持会议。符礼建在会议上提出，国土部门一定要根据合同约定和项目进度供地。建设局长严凤文在汇报成绩时表示，该项目到此时已经拆迁528亩，征地6214余亩。而到2010年6月末，大邑县政府继续为项目拆迁晋原镇24个村组和悦来镇三个村组805户，征地7020亩，供恒大集团使用。
但直到2011年1月下旬，本刊记者采访此事时，当地国土局仍然拿不出这些土地的征地批文。
不仅如此，涉及各级各部门批复的项目立项亦是政府的“攻坚战”。在2010年3月3日的会议中，符礼建还对在场的发改局和规划局提出要求，要加快地解决恒大山水城项目的立项问题。而此时的恒大山水城，早已率先一步在2010年1月开工建设。
根据恒大集团2011年的一份发债公告，山水城地盘面积达到1775243平方米，大约2662亩。但大邑县国土局干部在接受本刊记者采访时则称，恒大山水城项目截至目前，合法供地共1461.99亩，均为商业和住宅用地。此间差距，开发者恒大集团的总公司和成都公司主要领导均保持沉默，不愿对此发表看法。
更诡异的是，开工之时，山水城项目土地尚未经过正式拍卖。本刊记者获得的文件材料显示，恒大山水城项目截至目前，已拿到使用权证的土地1461.99亩土地。这1461.99亩地，被分作21块，分别在2010年2月5日和7月22日方通过拍卖落入恒大地产集团之手。
距首次拍卖四个月后，恒大成都山水城项目即已开始对外售卖房屋。开发商的效率之高，令人乍舌。
“出让”玄机恒大集团的房子都建好了，谁会去跟他竞争拍这个地？
在大邑县“国土拍告[2010]03号”文中可见，在2010年2月5日，大邑县拍卖恒大山水城项目所在地晋原镇大双路的四宗地，最小的一宗地为248.95亩，最大的一宗地为465.23亩。这些宗地的面积，均超过了2009年国土资源部下发的《限制用地项目目录（2006年本增补本）》中的标准。
按照这份目录，商品住宅用地单幅宗地出让面积的上限为：大城市20万平方米（约合300亩），中等城市14万平方米（约合210亩），小城市（镇）7万平方米（约合105亩）。
对此，大邑县国土局干部在接受本刊记者采访时表示，成都市政府曾出台文件，提出并非所有的土地出让都必须依据国土资源部的此项限制性规定。他表示愿意出示成都市政府的此项文件，但是直到记者发稿时，依旧没有拿出这些文件。法律专家认为，即使成都市有此文件，其效力也不能对抗国土资源部的文件。
在这次拍卖中，恒大以起拍价每亩29万元的价格，获得了这四块地的土地使用权。
到2010年7月，大邑县国土局连发两项拍卖公告，分别是“邑国土拍告[2010]11号”文和“邑国土拍告[2010]12号”文，在7月22日分两次拍卖 多宗地，其中一场拍卖的18块地中，有14块地处于恒大山水城项目所在地晋原镇大双路。这些地块，最大的面积为105亩，均低于国土资源的限制性卖地规定。当天进行的另一场拍卖中，9块宗地的面积也低于105亩。
但仔细观察可发现，而这些地块，原本是连成一片，被分割出让。这种方式，也正是惯常的规避政策限制的做法。
对于恒大集团，这两次打包拍卖，也属于“走过场”。一位大邑本土的地产商表示，恒大集团的房子都建好了，谁会去跟他竞争拍这个地？除非是故意找茬。
毫无悬念之下，恒大地产两次均以34万元每亩的起拍价得手。而同样在7月22日拍卖的、同属于晋原镇且离大双路不远的3块宗地，起拍价均为每亩90万元，约是恒大地产项目地块拍卖价格的3倍。
谁付代价？ 大邑前县委书记符礼建于2010年末被“双规”，涉嫌收受贿赂，为征地开道
恒大集团固然“在商言商”，不惜火中取栗，而依靠大规模的房地产建设，大邑县地方经济发展和财政也获利颇丰。
根据成都市发改委的相关数据，2010年投资大邑县的100万元项目有161个，总金额470.28亿元，其中地产项目23个，199.92亿元，约占投资总额的四成，虽然项目不是最多，但是单个项目的平均投入确实最大。
而大邑县的财政收入在2009年方为15亿元，在几个大的地产项目带动下，加上大量的地震重建项目拉动，2010年大邑县的财政收入一跃达到35亿元。
2009年11月5日上市的恒大集团，则在香港资本市场，以山水城式的开发模式讲述在二三线城市突进的增长故事。截至目前，恒大集团的土地储备已达到9600万平方米。
资本市场为这种庞大的“造城运动”输血，亦期待其带来资本的增值。2010年，恒大集团先后成功发债13.5亿美元，创造了中国房地产企业全球发债的年度最大规模纪录。与此同时，公司上半年实现销售面积334万平方米，位列全国第一；实现销售金额210亿元，位列全国第二。前三季度，恒大实现的销售金额达到356亿元，销售面积570万平方米，并以超过80亿元的品牌价值位列全国房企第一名。
而为违规用地户支付代价的，是被征地的农户。当地老百姓表示，他们被征的耕地，政府仅给予每亩2.4万元的补偿价格，外加500元的青苗补偿费，宅基地补偿则为每平方米32元。
但晋原镇的主要领导在2010年初向大邑县汇报工作计划时，仍表示，在2010年“必须一以贯之地贯彻'拆得快、拆得稳、拆得省'的工作要求。同时明确提到了，要采用集中优势力量对恒大、莲兴安置点、南出口等项目用地进行攻坚和围歼的方式，保障重大项目及时用地”。
在此后的强制性拆迁和征地过程中，曾产生过多次暴力事件。
另一个付出代价的，是曾经的大邑县委书记符礼建。这位对当地以土地开发招商引资与力显著的官员，于2010年末被“双规”，然后免职。本刊记者经多方证实，符礼建事发，恰是在当地的几起大型建设项目中涉嫌收受贿赂，为征地开道。（
记者
邓海
符燕艳）
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日志原文：
http://blog.sohu.com/people/!ZjIxMjUyOTEyQGZvY3VzLmNu/166431257.html
衔接：
最新 国土资源部2011年第四季度挂牌督办案件处理情况通报
恒大成都项目导致大邑多名官员被查处
2012-04-24 11:49:00
国土资源部2011年第四季度挂牌督办案件处理情况通报
2012年1月12日，国土资源部召开新闻发布会，挂牌督办四川省大邑县政府违法批地案，江西省湖口县政府违法征占土地案，重庆西部现代物流园管理委员会违法征地、重庆西部现代物流产业园区开发建设有限责任公司违法占地案，黑龙江省大庆市龙凤区违法占地建别墅案，广东省化州市平定立华矿业有限公司违法采矿案等5起国土资源领域违法违规案件。目前，大庆市龙凤区违法占地建别墅案正在组织查处，处理结果将在适当时候公布。其他案件已依法依规处理到位。现将处理情况通报如下：
一、四川省大邑县政府违法批地案
违法征占土地情况。2010年1月8日，时任大邑县委书记兼县国土规划建设房产管理委员会主任符礼建主持召开县土规建管会会议，确定在晋原镇凤凰村一带建设恒大山水城项目，规划占地2686.5亩，并原则通过项目建设方案，规划建设内容包括独栋别墅。项目业主为恒大地产集团大邑县有限公司（以下简称恒大公司）。随后，成立了恒大山水城项目建设指挥部，负责协调项目用地建设等事宜。按照县委、县政府有关会议精神，2010年1月20日，晋原镇政府未经农用地转用和土地征收审批，分别与凤凰村、新乐村签订征地补偿协议，实际征用耕地1841.51亩、其他农用地487.48亩、集体建设用地491.74亩、未利用地1.3亩，合计2822.03亩，其中159.23亩不符合土地利用总体规划。支付土地补偿安置费2.7669亿元，由恒大公司垫付。拆除原农民住宅13.3万平方米。2010年12月，在违法征地范围内占用59.23亩，由恒大公司垫资建设农民拆迁安置房，已建成13栋924套安置房主体工程。
违法批地情况。为解决用地指标问题，2010年1月19日和2010年5月10日，大邑县政府先后两次批复县国土资源局的请示，同意将已经四川省政府批准的4个批次用地和1宗闲置存量土地共计2700.81亩土地指标，置换用于恒大山水城项目用地。2010年1月至6月，县政府先后拍卖出让18宗、2662.8亩集体土地（在违法征地范围内），均被恒大公司取得。
违规批准建别墅情况。大邑县规划管理局为县政府违法出让集体土地出具的规划设计条件，只设定了容积率上限未设定下限。2010年3月，县规划管理局核定恒大山水城一期建设方案，规划用地1461.99亩，容积率为0.49，建设内容包括独栋别墅147栋。此建设方案将不符合土地利用总体规划且未出让的100亩集体土地规划为绿化景观、项目大门至住宅主要道路建设用地。随后，县规划管理局向恒大公司核发一期工程建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。2010年5月，县建设局核发建筑工程施工许可证。2010年6月，县房产管理局核发377栋617套住宅的预售许可证。
2010年5月，恒大公司在取得各项审批手续后动工建设。截至调查时，实际建设占地915.3亩，已建成住宅362栋835套（其中独栋别墅119栋）。目前，销售已建住宅496套（其中独栋别墅114套），用于银行抵押贷款住宅45套（其中独栋别墅5套），已建未售住宅294套，已售未建住宅62套（其中独栋别墅28套）。
2010年10月，国家土地督察成都局在例行督察时发现大邑县政府的违法批地问题，要求成都市国土资源局立案查处，限期整改。2010年11月，成都市国土资源局立案调查。
2010年12月和2011年5月，大邑县政府撤销了两个土地置换批复文件。2011年6月，县政府向县国土资源局下达《关于收回“恒大山水城”项目拍卖用地的通知》。县国土资源局随后向恒大公司发出《限期交还土地的通知》。2011年11月，国土资源部执法监察局派人现场核查后，县政府及有关部门才责令该项目停建停售，规划、建设、房管部门分别撤销规划用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。2012年1月1日，县政府与恒大公司才办理归还土地交接手续。
国土资源部挂牌督办后，四川省国土资源厅责成大邑县政府将违法征占的集体土地全部退还原集体经济组织。对农民拆迁安置房建设占用的59.23亩土地，责成大邑县政府依法完善相关手续，尽快完成安置房建设，交付被拆迁农户，保证社会稳定。对恒大山水城项目已占用的915.3亩土地，责成大邑县政府落实耕地占补平衡，尽快完善用地审批手续。对已建已售建筑物，对相关责任人责任追究到位后依法完善相关手续，对其中的独栋别墅实施整改，不得出现独栋别墅。对已建未售的建筑物由大邑县政府收购，作为国有资产依法处置。对抵押的已建建筑物，待抵押解除后，由大邑县政府收购，作为国有资产依法处置。对已售未建建筑物，不得继续建设，由房管部门通知恒大公司按照《合同法》的相关规定解除售房合同。
时任大邑县委书记兼县国土规划建设房产管理委员会主任符礼建因另案涉嫌犯罪，四川省纪委已于2011年12月6日给予其开除公职和党籍处分，将违法批地和违规审批决策建别墅的主要事实移交专案组，供追责量刑时一并考虑。时任大邑县委常委、县政府常务副县长兼恒大山水城项目建设指挥部指挥长胡元军因另案涉及其它违纪问题正在接受调查，已被免除党政职务，待问题查清后，对其违法批地行为进一步落实责任追究。时任大邑县国土资源局局长王煜因涉嫌犯罪已于2011年5月被移送司法机关，待其刑事案件审结后依法依规落实责任追究；时任大邑县建设局局长兼恒大山水城项目办公室主任严凤文因涉嫌犯罪已于2011年1月被移送司法机关，待其刑事案件审结后，依法依规落实责任追究。
成都市和大邑县纪检监察机关已决定：时任大邑县规划管理局局长黄朔（现任县委办公室主任）已于2011年2月被诫勉谈话，再给予其党内严重警告处分。大邑县规划管理局副局长余易陶已于2010年2月受到行政警告处分，再给予其行政记大过处分。分别给予大邑县规划管理局总工程师叶宏伟行政撤职处分，县房产管理局行政审批科副科长罗卡行政警告处分。对时任大邑县房产管理局局长李成伟（现任县统筹办主任）进行诫勉谈话。
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发表于 2012-4-26 10:57
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发表于 2012-5-6 19:32
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