请巴中市房管局回答
北辰天骄设下的购房陷阱你们如何处理
基本事由：我于2017年7月26日在巴州区北辰天骄签订认购书，交纳5万元认购金约定在8月31日前签合同享受2万元优惠，后因房屋预售合同存在不合理不公平条款，我在认购书约定签约期间多次与北辰天骄工作人员商谈合同，要求更改合同其中部分条款，不然就按照法律规定退认购金。但是北辰天骄两次答复都是：合同不能改，房子可以退，但是认购金不能退。要退的话请找关系，通过老总才能退。可我想的是这是属于法制社会，我会按照法律处理的。由于我上班不能请假，我下班了你们也下班了，所以先期在网络上请教一下房管局如何处理此事，望回复。
问题如下：
一、我签订认购书是2017年7月26日，北辰天骄拿到预售许可证为2017年8月4日，签订的认购书是否合法有效？不合法是否直接退还认购金？
①是否违反《商品房销售管理办法》第二十二条第一款之规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。”是否按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条、《商品房销售管理办法》第四十二条之规定予以处罚？
②北辰天骄在销售是承诺过2018年底交房，而预售合同签订2019年底交房，以及一些双方争议的条款，导致不能签订合同。是否按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条解释：“第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，来判断由北辰天骄双倍返还认购金？还是原款返还认购金？还是不返还认购金？
二、开放商在房管局备案的合同，房管局对其中的条款是否审核？
三、出卖人向买受人出售其开发建设的房屋，双方当事人应当在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上，北辰天骄预售合同存在的多项问题，对购房者及其不公平： 1、销售人员称房屋在2018年底可以交房，可预售合同为2019年12月，这存在欺诈行为。其行为违反了《商品房销售管理办法》第十五条之规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”
2、预售合同为房管部门的样式合同，北辰天骄却去掉“选择条款”，增加“协商条款”，避免承担违约责任。争议具体体现在：
①不说明商品房有几个阳台，是否为封闭式还是半封闭式。我方要求更改的是仔细填写阳台数量。
②商品房相关设施设备交付条件中水、电、气、电视、电话、网络未达到交付条件，不按照选择项约定，单独填写协商项，直接表示无违约责任，只是负责整好为止。我方要求更改的是，水、电、气没有达到交付条件，应该按照逾期交付责任赔偿；其余电视、网络没有达到条件，应该按照每日支付违约金计算（这是样本合同的违约责任选择项）。
③小区绿化率、车位、小区内非市政道路等未约定什么时间达到什么标准。
④房屋交付时间：与销售时承诺的2018年底交房延长了一年。
⑤逾期交房责任：北辰天骄选择协议项，写明逾期交房，要么退房退本金，要么接房，只是支付同期存款活期利息。按照样式合同选择条款，应该违逾期交房约金不得低于买房者逾期付款比率的违约金。
⑥面积差异处理：北辰天骄约定据实结算房价。我方要求在误差正负值3%按照选择条款第二款约定执行。《商品房销售管理办法》第十二十条之规定：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；面积多了超过3%由开放商承担费用，产权归买房方；面积少了超过3%，由开放商双倍返还。
⑦设计规划变更：设计变更了，要不退房退本金，也无利息；要不你同意，造成的损失无任何赔偿。
⑧商品房质量：霸道合同中约定，地基基础主体结构出现问题不承担任何责任，要不你退房，但只是退本金。其他质量问题，一样的只负责修复，造成的损失不赔偿。
合同样本是北辰天骄一开始说的交预付款了才有合同，在我的质疑下，最终同意拿出合同样本给我们看，但是不准带走、不准拍照。这是我凭借记忆写下的问题，应该还有部分遗漏。
我质问一下：什么事情导致北辰天骄如此没有底气与购房者签订公平合同，如果北辰天骄按时按质按量交房，就不会承担违约责任，他们在怕什么？在合同中出现了任何问题而不担责任，最多就是退还本金，而购房者逾期付款则要承担房款10%的违约金，这是如何的不公平。
听说：北辰天骄原来出现很多问题，后才有华兴公司加入，现有三个老板一起在修建，华兴公司的建设工程款由房屋抵押，所以其中1、2、3、4是永泰修的，11、12是华兴公司修建的。实际修建公司不同，我估计质量也会出现问题，延期、质量不能通过验收等问题我估计会出现。
希望房管局对北辰天骄工程多加监管。
我要求：北辰天骄要不更改合同不公平不合理条款，就是双倍退还我的认购金。弱弱的说一句，只是退还我认购金本金也可以。
在此，忠告购房者不要盲目交钱去买房。
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发表于 2017-9-8 17:37
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