成都楼市新政"51条"解读:不再新建保障性住房 通过购买筹集房源

王光霆

成都不再新建保障性住房、主城区贷款买房最低首付2.5成……昨日，市政府发布《关于推进供给侧结构性改革促进我市房地产市场健康发展的意见》，依据“管控增量、消化存量、提升质量、因地施策”的原则，出台51条意见，积极支持居民合理住房消费，有效化解房地产库存，促进房地产市场平稳健康发展。

《意见》自6月13日起30日后执行，有效期至2020年12月31日。市政府将房地产市场去库存纳入年度目标考核，力争5年基本解决区域性、结构性过剩问题，实现供需基本平衡。推动不力的区（市）县，市政府督查室、市监察局将及时约谈。


管控增量：取消套型结构比例限制

《意见》要求适度降低中心城区开发强度，减少房地产建设总量。在不改变规划条件的前提下，房地产开发企业可调整商品住房项目套型结构，出让土地的规划条件中不执行有关套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积必须达到开发建设总面积70%以上的条款。

对各区（市）县每年房地产开发用地供应规模实行计划控制，超过控制计划指标的，暂停房地产用地供应。商业用房、办公用房库存较大的区（市）县，应适当降低商业用地在供地计划中的比重。

调整房地产用地供应结构，修编城市规划，有效控制商业办公用房总量。商业办公用房过剩的片区，调减商业用地规模和开发强度。

消化存量：不再新建拆迁安置房

《意见》要求棚户区改造全面推行货币化安置，不再新建拆迁安置房。引导和鼓励被征地农民购买存量商品住房满足住房需求。同时不再新建保障性住房，通过购买的方式筹集房源。

对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

《意见》要求加大金融助购力度。居民家庭首次购买五城区和高新区普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例为25%，购买其他区（市）县的普通住房可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买五城区和高新区的普通住房，最低首付款比例调整为35%，购买其他区（市）县的普通住房可向下浮动5个百分点。还要求探索开展住房公积金贷款转商业贷款和住房公积金信贷资产证券化。

除五城区和高新区南部园区外，其他区（市）县可根据实际情况对农民工或本市农民首次在当地购买普通商品住房给予不超过购房款总额3%的购房补贴。农民工缴存公积金6个月以上可使用公积金贷款购买商品住房。

提升质量：公共配套与项目同步

《意见》要求降低企业开发成本，市地税局对普通住宅土地增值税预征率执行1%，非普通住宅土地增值税预征率执行2%，非住宅土地增值税预征率执行2.5%。对房地产企业经批准建设且建成后无偿移交政府的学校、医院、幼儿园等公建配套用地，移交后暂不征收城镇土地使用税。

支持楼宇企业利用商业、商务办公场地，打造创新创业孵化载体，按免租孵化期限（不低于1年）给予房租补贴。

《意见》实施后新出让土地开发建设的商品房项目，其申请预售许可的工程形象进度应当达到：规划地上7层及以下的需完成主体建筑封顶工程，规划地上8层及以上的需完成规划地上建筑层数主体结构工程的1/2以上且不少于7层。

要优先实施出让宗地及周边区域道路、绿地、公共交通设施等公共配套设施建设，提高出让地块区域基础设施配套水平。开发项目公共配套设施应与开发项目同步报建、同步实施、同步验收；如单一地块项目分期实施，公共配套设施应纳入第一期报建。

合理确定供应计划规模

管控增量 《关于推进供给侧结构性改革促进我市房地产市场健康发展的意见》要求修编城市规划，适度降低中心城区开发强度，减少房地产建设总量。

市国土局等部门要牵头减少或暂缓五城区和成都高新区新征集体土地用于房地产项目开发，进一步支持旧城改造土地加快上市，加大“征而未供”土地征后实施力度，切实提高存量国有建设用地在土地供应中的比例。

各区（市）县应在市上确定的房地产开发用地供应规模控制计划范围内，合理确定县城、重点镇、重点产业发展区域之间的供应计划规模，严控库存较大区域供地，增加重点扶持区域土地供应。

支持农民工贷款买房

消化存量 《意见》要求努力促进房产消费。引导和鼓励被征地农民购买存量商品住房满足住房需求。

“此次的契税、营业税调整，主要是取消了非普通住宅和普通住宅的区别，并增加了家庭第二套改善性住房优惠。”市地税局相关负责人表示，该政策在今年2月开始在成都落地，此前，非普通住宅税率为3%，此次调整则取消了普通住宅与非普通住宅的限制，“这次调整是房地产‘去库存’和稳定市场众多举措的重要组成部分，可以带动刚性需求、刺激改善性需求，还可以促进二手房市场活跃。”

这意味着，二手房交易税收更加优惠。举例来说，以一套不满2年，计税价100万元的房子为例，过去征收营业税5%时，计税公式为100万元乘5%，需要交5万元的营业税；改为增值税后虽然税率还是5%，但计税公式变为100万元除以1.05后再乘以5%，实际交增值税约为47600元，比之前约少纳税2400元。

昨日，农行四川省分行相关负责人证实，为了支持农民或农民工贷款买房，该行在今年创新推出了针对所有农民的房贷产品“安家贷”，考虑到农民收入的季节性特点，客户除按月外，还可选择按季、半年和年的频率还款，“每次还款周期最长不超过1年”。据称，截至目前，该产品已投放贷款近30亿元。

建筑施工民营企业可减保证金

■提升质量 《意见》提出“积极支持”开发企业，降低企业开发成本。

市建委要减半收取临时接电费（施工用电保证金），停止向水泥生产企业收取散装水泥专项资金，对未拖欠农民工工资的建筑施工民营企业按相关规定减免保证金。市公资交易中心对未中标的土地竞拍保证金返还核验工作时限缩短为1个工作日。

市建委等部门要对报名参与建设用地使用权招拍挂出让的开发企业进行信用核查把关。发生拖欠工程款引发民工工资拖欠、项目停工等违法行为、屡次违法违规导致信用等级差或信用预警被纳入重点监管的开发企业，或主要股东是其他重点监管开发企业主要股东的企业，以及欠缴土地出让价款的企业，均不得在我市参与土地竞买。

市金融办和市房管局要加强商品房预售资金监管，保障购房者权益。建立完善房地产市场预警机制，加强商品房市场异动监测，及时发现和处置存在的问题。同时加大对各类违规销售行为的查处力度和曝光力度，规范市场交易行为。