成都市大邑县：
违规别墅屡禁不止利益博弈向死而生
——成都市大邑县青霞镇违规别墅“泛滥成灾”真相调查之一
灾民哭诉: 无数家园被占良田被毁哭无泪
“青嶂为屏，别有洞天饶逸兴；霞光绿染，此间风物涤凡尘。”这副对联，是对大邑县青霞镇美丽风景的高度概括。川西旅游环线纵贯境内，交通便捷。有丰富的旅游资源和明显的区位优势。是川内不可多得的旅游胜地。然而，今日却成了开发商的掘金沃土，违规别墅、小产权房的丛生之地。
成都市大邑县青霞镇分水社区的杨先生来电，称自己的房屋被拆、良田被占，用于修建别墅，地方政府上下勾结，目无国法，采取隐瞒欺骗手段，把村民仅有的耕地非法低价进行出卖（22000元一亩一次性把我们搞定以后不再进行赔付），全体村民无不感到义愤填膺。地方政府不仅不解决住的，连自己临时搭建的木板窝棚也给断水断电，而且上有老需要赡养、下有小需要抚养。。。。。。而且，像他这样没有住处的灾民还有上百户灾民！
看着自己家门口隔着一条马路的别墅区群，青霞镇分水社区的村民陈大爷充满了无奈和困惑。当然，这种无奈和困惑也不时向外界传达这样的信息：“青霞镇别墅项目林立，国家禁令之下，别墅项目竟成了重点项目疯狂上马，大量耕地由此被占，农民因此无地可种被迫住窝棚，生态环境遭受中巨大破坏，美丽的烟霞湖也因之黯然失色。”这里的村民对未来生活无着落，几近崩溃，他们寻求外界关注，并期待情况得以改善。
开发商笑： 大量违规别墅销售火爆露欢颜
3月底，记者来到青霞镇分水村，看见镇上公路两边林立着大量高档洋房和欧式别墅，塔吊、挖掘机在不停的运转，翻起厚厚泥土和建筑材料，工人穿梭于工地和建筑物上，搭建起钢筋混凝土的建筑骨架，一幢幢崭新的洋房由此孕育而生。益为“天然氧吧”的青霞镇已经变成了喧嚣的洋楼“加工厂”。
众多项目中，“青霞山水·卡伦德拉小镇”别墅和“幸福公社”安置小区两个项目最为耀眼，相互距离不足100米，在川西旅游线青霞镇段公路两侧，产品形态分别为独栋、联排别墅。
销售人员笑着为记者介绍到，这里的别墅销售得非常好，几乎没有受国家宏观调控的影响。“青霞山水·卡伦德拉小镇”别墅项目总占地面积：138965平方米，总建筑面积为99984平方米，容积率0.72，绿化率高达40%，是成都太平园集团下属子公司之一的成都宜家居房地产开发有限公司打造的唯一的独栋、联排、叠拼别墅小区，整体项目规户数1015 户。前期“卡伦德拉小镇”占地208亩纯别墅高尚住区，后期”昆士兰小镇”占地1400亩商业综合配套；产品面积约80~170平米，独栋、联排、叠拼三种不同类型。叠拼别墅户型面积约85-94平方米，总价约65-75万元/套；联排别墅户型面积约131平方米，总价约120万元/套左右；独栋别墅户型面积约170平方米，总价约200万/套以内。
“幸福公社”安置小区别墅，项目总规划面积347亩，分三期开发。一期用地110亩，总户数为380余户，建筑密度为27%，容积率0.4，绿化率达38%，户型从80-140平米，有围合、联排、双拼、驷马屋四种建筑形式。该项目属典型的“挂羊头卖狗肉”，披着“灾后重建”的合法外衣，打着“联建”的招牌，扛着“可解决35户受灾群众的居住问题，以及当地200名群众的就业问题”的幌子，实则大肆修建低密度的小产权别墅，对外大肆销售。欺骗购房者，说是联建，实则变相销售，购房者的合法权益根本得不到保障。
为吸引记者的兴趣，“青霞山水·卡伦德拉小镇”销售人员微笑着带领记者参观样板间，里面装修极为奢华，家庭厅、早餐厅、中、西厨房等个性的功能间等一应俱全，地下室和下沉式庭院也得到了充分利用，扩展出如车库、健身房、影视厅、棋牌室、酒窖等……
在记者以购房者身份实地走访时，有意购房的市民仍然络绎不绝！
“商业住宅”变别墅 “幸福公社”不幸福
别墅用地早已被叫停，为什么大邑县的别墅开发却热度不减呢？开发商是怎么拿到土地的呢？是如何获批并合法化的呢？带着诸多疑问，记者与“青霞山水·卡伦德拉小镇”售楼人员继续交谈。
“别墅的产权是多少年？什么时候开始建的？五证全吗？”记者问。
一连串的问题让售楼人员有些迟疑，稍作镇定后她开始逐一回答：“产权是七十年，是去年开始施工建设的，你所说的五证我们都有，肯定是全的。”然后，售楼人员把记者叫到售房大厅一侧，只见大厅墙上挂着《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，五证一应俱全。《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，显示楼盘为“在建”、“在售”状态。发现项目都是于2010年后办理的相关手续，获得的合法证件。但是疑惑的是，批复为“商业住宅”，“二类居住用地”，而不是建设别墅。
此外，在大邑县国土局2010年9月3日网站上公告显示：“青霞山水·卡伦德拉小镇”是大邑县通过招商引进成都宜家居房地产开发有限公司进行土地一级整理的项目。招标项目位于大邑县青霞镇龙凤村、仙合社区和洞口社区川西旅游环线由西向东的左侧，项目整理范围共计1000亩，整理出的净地规划用途：商业住宅用地。开发商成都宜家居房地产开发有限公司打造的独栋、联排、叠拼别墅小区，整体项目规户数1015 户 。前期“卡伦德拉小镇”占地208亩纯别墅高尚住区，后期”昆士兰小镇”占地1400亩商业综合配套。 “幸福公社”安置小区项目也有类似的公开资料。
明显不同的是，幸福公社”安置小区是为解决35户受灾农户缺乏建房资金的困难，吸引成都红色盒子投资有限公司参与联建的。
资料显示：35户共119名农户腾出所有宅基地交与联建方，联建方投资约500万元，结合“拆院并院”政策，按人均35平方米修建安置房35套，占地4268平方米；又利用剩余集体建设用地指标，投资约2.1亿元推出并逐步完善“家庭休闲服务产业体系化战略”，大力发展旅游休闲产业，以复合化、新型化产业拉动内需，解决当地200人的就业问题。
“小区共有180多户人家，销售火爆，目前就只有20多户了。付款方式：只接受1次性付款。房屋价格：单价：靠河的6000多，不临河就5000多。就是说80多平的房子只需要50万的样子就可以买到一套房子了。产权年限：40年。可继承，可转让，可买卖。容积率：0.45。”售楼部的曹经理介绍道。
记者实地调查，“幸福公社”安置小区别墅项目实则分为三部分：35户灾民修建的是一般民房，在河对面，一河之隔的180多户小产权别墅群，正对外大肆销售，三期正在筹建的是电梯公寓。
“一座幸福的公社，一群幸福的人的幸福公社” “幸福公社”安置小区项目如此广告。销售如此火爆，我看开发商自然是幸福了，形成鲜明对比的是，那些失地又失业，良田被毁，家园被占，住窝棚遭断电断水还要被赶的一百多户灾民相比，“幸福公社” 还幸福吗？幸福又在哪里？！
违 规 别 墅 屡禁 不止
按照国家政策规定别墅项目是无法获批的，以住宅名义从政府相关部门获取手续，显然是开发商另辟蹊径的结果，以“曲线救国”的方式取得合法手续。然而，不管手续如何变化，却逃脱不了别墅形成的事实。
2004年10月国务院曾发文，要求继续停止高档别墅类房地产、高尔夫球场等用地审批。2006年12月，国土资源部、国家发改委联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录(2006年本)〉和〈禁止用地项目目录(2006年本)〉的通知》，别墅类房地产开发、高尔夫球场、赛马场项目等六类被明确列入禁止用地项目。
2010年，国土部和住房城乡建设部下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》中明确，要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。
2012年2月21日，国土部召开发布会，公布2011年房地产用地管理调控等情况。国土部执法监察局巡视员王宗亚表示，今年国土部将联合相关部门，选择“小产权房”问题相对突出的城市，开展“小产权房”的试点清理。包括强制拆除、没收、停建、停售和停水停电等强制措施也已上报国务院。。
“青霞山水·卡伦德拉小镇”别墅和“幸福公社”安置别墅小区开发商为何敢顶风作案？将国土资源部的督办变成“一纸空文”！
“青霞山水·卡伦德拉小镇别墅”和“幸福公社”安置别墅小区两个号称容积率只有0.45—0.8的超大型别墅区，又是如何通过层层审批，并且别墅不是以个案存在，而是如此大规模。相关部门的推诿与缄默让人生疑。但值得注意的是，偌大的项目各部门并非全然不知，相反，根据官方资料显示，这些项目开工时，大邑县主要领导悉数到场，并曾多次到施工现场了解项目建设进展。
2011年2月12日上午10点，县委书记颜安等县领导一行到青霞镇调研，青霞镇党委副书记石建坤、副镇长邓岗等镇领导陪同调研。
在青霞镇洞口社区安置小区，颜安书记参观了青霞镇农村“四大基础工程”工作、澳洲昆士兰风情旅游小镇总体规划等相关宣传展板，对小区建设取得的成效表示了充分的肯定。在青霞镇分水社区，颜安书记着重了解了成都宜家居项目投资建设情况，同时参观了分水社区打造卡伦德拉小镇的总体规划。
2012年2月26日是周末，县委书记周道富、县委副书记周晓平轻车简从，前往青霞镇调研，帮助该镇理清发展思路，加快建设“澳洲风情昆士兰旅游小镇”。情况座谈会上，周道富对该镇工作取得的成效给予充分肯定。
可见，“青霞山水·卡伦德拉小镇别墅”和“幸福公社”安置别墅小区等项目在县里是相当受重视的。
领导的重视加快了了项目建设的步伐，负责审批的相关部门也非常给力，难怪国家明令禁止的项目可以在大邑畅通无阻。有了这种良好的环境，“青霞山水·卡伦德拉小镇别墅”和“幸福公社”安置别墅小区等项目顺利地通过了环保、规划、国土、建设等各项审批，拿到了合法的“身份证”，难怪成都市大邑县违规别墅“泛滥成灾”。
据不完全统计，类似的事情还有多起。
青霞镇规划显示：
另外从2010年至2014年，恒大集团将在5年内完成投资100亿元以上，拟对本片区约8000亩用地进行土地一级整理和整体开发。
香港恒越集团将在青霞镇6000亩土地上打造跑马场、高尔夫等高端娱乐项目。
2010年底，恒大地产位于成都市大邑县的凤凰旅游项目，因涉及违法使用土地被国土资源部责令查处，并停工还地，地方政府也因查处不力遭到批评。
大邑县原县委书记符礼建因批地问题去年被免掉县委书记职务。大邑县的一名官员表示，给恒大地产的供地被查可能还涉及一些其他问题。
利 益 博 弈 向 死 而 生
记者在采访中，了解到为了支持政府打造““世界现代田园城市——成都‘重点示范区’”，“4大队基本没有土地了，6大队被拆了两个生产队，5、8大队也基本被征用完了.我50多岁了，买社保就用了7万多块钱，卖土地的那点钱根本不够，现在又没有职业，政府更没有搞什么就业培训罗哟。光是我们队就有8、9个村上说没有指标，买不到社保的。现在我们村民是失地又失业，生活水平大不如前，整天无所事事的人多了，对社会稳定也是一大隐患呀”说着说着，一旁的杨先生的爱人禁不住失声哭起来。
平时在外做工的陈先生调侃地描述当前的生活状态，“土地被收回，村民被上楼，生活无保障，支出成本大，工作没着落，收入无来源。别处并村为复垦，这里并村为卖地，建高楼盖别墅，巨额利润进口袋，政府、开发商最受益，乐不疲。”
一个县级政府竟然公然挑衅国家法规，私自大量建别墅，而且违规别墅在上级相关部门禁止后，依然视若无睹，上级政府部门的无奈，究竟是查处程序未走完还是政府有意不作为呢？
据了解，类似的事情在大邑县已经上演过不止一次了。今年初，被媒体曝光的“恒大地产成都大邑项目被国土部责令停工还地” （2012年01月18日，《新世纪》-财新网）和“恒大地产成都大邑凤凰旅游项目屡被叫停屡无效”（ 2012年03月21日《新世纪》-财新网）就是例证。
面对国家的明令禁止，成都市大邑县政府为何还在顶风而上继续建设别墅呢？究竟谁来治理这些违法行为呢？成都市大邑县政府将会对此事作出如何反应。
众多质疑却未能止住别墅项目建设的步伐，国家政策红线下，青霞镇的别墅越建越多，并别出心裁的冠上了“居住用地”“灾后重建”的合法外衣，可谓是上有政策下有对策。
对此，专家指出，别墅屡禁不止的根本原因在于，利益的驱使，地方利益与中央政策的搏弈。多数别墅项目远离城市、地价较低的地方。别墅开发后不仅能创造大量税收，而且还能抬高当地土地价格、吸引外来投资、提升品位形象、繁荣地方经济等诸多益处。经济高速发展的今天，一些地方收入还要依赖于土地财政，故此会对违规建设睁一只眼闭一只眼，为叫停别墅建设和土地管理的一系列法规政策打了折扣。由此还带来了不良后果，不透明的操作中隐藏着腐败的空间。
本稿截止时，记者心情沉重，一面是售楼人员的话仍回荡，“这里是成都市周边首屈一指的高端别墅区，得到各方的高度关注，要买就赶紧买，下手晚了可就没有了，而且升值空间很大，以后市场上也不可能有这样纯的别墅……。”一面是地震灾民家园被占，良田被毁，只能住在地震时的木板房，神情茫然、无助，满含泪水的情形。。。
目前，城市战略转型、升级迫在眉睫，靠房地产拉动经济已经完全不合时宜，因地制宜进行城市战略定位是各地行政长官的必修之课和必经之路。而个别像大邑县这样的地方政府，这种死抱GDP增长，就是卖土地、就是搞房地产开发的顽固思维，不是响应中央转变经济发展方式，调整产业结构，扩大内需，不是把解决民生放在现著位置，而视中央政策如儿戏，作“向死而生”之状，实在匪夷所思！
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“禁墅令”历程
●2003年2月，国土资源部曾出台通知，要求清理各类园区用地、加强土地供应调控，并首次提出“停止别墅类用地的土地供应”。
●2006年5月，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，再次重申在全国范围内停止别墅供地，并对别墅进行全面清理。
●2006年12月份，国土资源部、国家发展改革委联合发布的《禁止用地项目目录（2006年本）》的通知（国土资发〔2006〕296号）文规定，别墅类房地产开发项目列入《禁止项目目录（2006年本）》。凡列入《禁止目录》的建设项目，各级国土资源部门和投资管理部门一律不得办理相关手续。违反本通知规定办理相关手续的，要依法追究有关部门和有关责任人的责任。
●2008年1月，国务院下发《关于促进节约用地的通知》，要求“合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”；去年，国土资源部出台了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，具体提出19条调控措施，第一条中就提到了“要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地”。
■新闻链接
违规开发别墅小产权房开发商获无期徒刑
2012年3月30日上午，因为擅自在房山区建设并销售“青龙湖庄园”别墅，北京风景伟业房地产有限公司老总李凤景被市一中院以合同诈骗罪判处无期徒刑，成为首名因建设、销售小产权房而被追究合同诈骗罪刑事责任的开发商，他也获得了合同诈骗罪的最高刑罚
李凤景是本市第三个因违法建设“小产权房”而被追究刑事责任的开发商。但此前被追刑责的开发商被指控的罪名与李凤景不同，分别是非法占用农用地罪和非法转让、倒卖土地使用权罪，这两种罪名的最高刑期分别是5年和7年，其中开发商张玉东被法院以非法占用农用地罪，判处有期徒刑2年6个月；王晓晨最终被法院以非法转让、倒卖土地使用权罪判处有期徒刑3年6个月。
请详见：
http://blog.sina.com.cn/s/blog_9954d58401015nm7.html
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发表于 2012-4-25 09:03
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