何良栩：商业物业步步惊心VS步步为营

透明的狐 · 发表于 2011-12-14 16:27

背景介绍：楼市严控中，住宅地产深受影响，一度使得商业地产成为不少开发商开辟的另一战线，就是一贯专注住宅地产的领军企业（万科、金地等）也对商业地产开疆拓土。但由于房地产是资金密集性产业，在信贷紧缩中对其冲击巨大。在纷纷转向商业地产，形成批量供应状况下，商业地产未来也面临很大风险！

首先，让我们把视线放到全国范围看一看近段时间商业地产土地投资有哪些值得关注的新闻。9月，恒隆地产以34.97亿元拿下原昆明市政府两宗商业地块，炮制了今年昆明的总价"地王"。10月，仁恒置地以30亿元拿下珠海市两宗商住地块，创下珠海单价"地王"。11月初，李嘉诚旗下的和记黄埔斥资8亿元，将佛山商住用地收入囊中。11月末，同样是李嘉诚的长江实业在广州宣布，明年上半年将推出两个项目，总投资额超过100亿。11月28日，新加坡嘉德置地集团旗下的凯德中国斥资65亿获得重庆市中心两江交汇处一商业地块，正位于繁华的朝天门广场与解放碑之间，引发了业界关注。由此，粗略计算，最近3个月来，外资房企在内地投资超过230多亿元。外资企业购置和扩张的重点均瞄向了带有商业属性的项目，这说明了外资对中国发展区域特别是西部发展的看重，而商业性质用地成为主要选择对象。这些港资近段时间大手笔动作，看重的就是商业物业全产业链价值属性。

其次，在成都市12月将有14宗地进行拍卖，净用地面积达1432亩。其中　12月13日，将以挂牌方式出让青羊区三宗商业用地，总计出让面积596亩。根据出让要求，此次出让地块均不接受联合竞买，商业用地供应占据了市场份额较大，这三宗土地今日又被一神秘买家全部收入囊中。加上四川商业地产联盟之前不完全统计成都未来商业待建、立项的项目达1000万平米以上，可看出成都市商业地产竞争将更加激烈。在激烈背后谁能把商业物业产业链价值打通，谁就能赢得更大市场空间。

第三，笔者提醒有意加入商业地产军团企业们，商业地产兴起是建立在住宅发展基础之上的产业服务行为。因为其兼具了生产、投资、服务等属性，从价值角度商业地产更具有纵深性，五个基本价值角度来讲：土地价值、产品价值、资产价值、产业价值、城市价值是使得商业地产更具有运营性，持续性。这也是区别于住宅地产，但又依附于住宅地产的基础所发展起来的全产业链价值体现形式。

结束语：作为商业地产投资来说，关注其所投资的物业，用全产业链去恒量商业物业投资价值，就能初步判断出该物业是否值得重金投入。这一方法论，在日前成都市场中也有所验证，据笔者了解，成都东区未来商业热度将持续看涨，近日成都市东客站旁某大型商住项目，有一神秘富豪，更是以3000万之大手笔抄底商业物业，正是看重其开发企业从土地、产品、资产、产业、城市五力价值运营能力！成都未来商业激战在所难免，步步惊心困局难破，步步为营充满生机！