8年从业经验告诉你：未来房价到底涨还是跌？

广安二手房

这两年买卖二手房，洽谈时，每位客户都会发表自己的楼市行情的看法，认为自己对中国楼市了如指掌！
常见的有：
1、现在房价只有跌的，我搞建筑行业搞了这么多年，房产什么情况我不知道？好多工地都停工，工资都发不起！
2、这两年经济这么不景气，大家手里都没有钱，除了刚需，谁还买房？
3、明年特朗普上台就职后，贸易战一打，不信你看，这钱更难挣，经济会更不好，这房价绝对还会下降！
4、现在国际局势这么乱，到处打仗，到时候中国一开战，谁还买房子！所以啊，过几年再卖房子绝对还要降！
5、很多单位现在连工资、公积金都发不起了，还修这么多房子，谁来买啊，要不是我们儿子结婚，我是绝对不会买房的，我老家房子3层楼高，空气又好，不比城里住起舒服？
等等......
说这些话的人有公务员、小老板、建筑工人、工厂打螺丝的，医生、大企业高管、一线城市上班的。反正每个人都觉得自己了解中国社会、了解中国经济、了解中国楼市。茶语饭后也常以此为谈资，大谈自己从朋友、单位、工作、自媒体等渠道获得的信息，来彰显自己的厉害。
而反观那些卖房的业主、房东，在洽谈时与买家争论这个问题时，就显得底气不足了。的确，最近几年的行情一直在往下行，房东再也没有18-19年那段时间的傲气了，买卖双方常因此问题而争得不可开交，有的甚至面红耳赤，有些不悦，我不得不赶紧出来圆场，以便这次交易能顺利达成。
所以，经常有亲戚朋友和客户问我，到底什么时候房价最低，现在买房合适不？你说房价明年到底会不会涨？
我的答案都是：你如果买来自己住家无论房价涨跌，你都不要管，看上喜欢的地段和户型就下手就行了，如果要买来投资的话，最好建议去一线城市或者成都重庆去买，而且一定要买优质房产，不要买老破小和高层电梯房，像广安这种小城市就不要考虑投资房产（无论商业还是住宅）了！
现在回归正题，未来房价到底涨还是跌？
我的答案是：100%涨！
并不是因为我从事房产行业，在此引流而说，而是根据实时来说。
首先，这里做个预测：5年后，中国优质房产房价绝对翻一倍。普通房产、五线小城市房价上涨50%以上。一线城市核心区涨幅超100-300%。
为何我敢如此预测，就是一个字，赌。赌的是5年时间中国实现统一、重回世界之巅，实现中华民族的伟大复兴。有人会说，我又在这坎大山了。但我要说的是，很多事情，我们不要看眼前。很多人认为经济不景气，未来一片惨淡。但真正懂的人都明白，真正决定经济的是什么？是ZZ（zheng zhi），目前的经济不景气只是各国的ZZ博弈导致的结果，只是时间问题，在这世界百年未有之变局中，胜出的一定会是我们中国。经济的底层支柱不是金融、科技、互联网等等；制造业才是一个国家经济的基石。截止2024年9月份，中国制造业企业总量突破600万家。中国制造业产量占全球的35%，比美、日、韩、德、印、法等全世界制造业前10的国家总量加起来还要多。因为有了这么多的制造企业才创造了这么多的就业岗位和经济价值，而我们国家是不会像美西方国家一样走到制造业空心化的那一步的，虽然随着美西方的打压（贸易战、碳排放、产能过剩言论等），一部分低端制造业转移到了东亚、东南亚国家，但也更好的帮助我们加速实现产业转型的战略目标，只会让咱们的制造业和产品在未来更具有竞争力，为何四川会被定位战略腹地，这是国家的未雨绸缪，国家在下一盘大棋，要相信咱们国家稳住基本盘的能力还是有的，华夏五千年的文明精华何其多。这几年的经济不景气最主要的原因是在全球ZZ博弈下，全球收入都不行，全球消费能力都下滑了，买东西的人少了，咱们的制造业当然就发挥不了产业及产能优势了！待到局势稳定，一带一路全线贯通，届时，中国经济会再次腾飞，而且会超越以往的任何时候，咱们这一代人也将会享受到建国以来的第三波巨大红利（第一波建国、第二波改开）。那时候，中国将取代美国成为世界的中心，世界的首都。一个国家房价最高的城市肯定是ZZ中心和金融中心，所以北京首都的房子和上海的房价特别高，那么中国成为世界的首都后，上海成为世界的金融中心后，可以预见，其辖区和周边房价绝对会大涨。因为届时会涌入大量的外国人进入中国投资、生活、学习。盛唐时期的景象也会再现于东方。
但这并不是说，中国所有的房价都会上涨。咱们再来慢慢分析。设想下，未来几年后，咱们每个中国公民吃到红利后，兜里有钱了，特别一些中产及富豪，他们绝对不会再去住城中的老破小，跟你一同等20多层楼的电梯了，他们早早的就搬到郊区的别墅区去居住了。住在城区的只是穷人、低收入群体，外来务工人员。而郊区别墅和低层洋房才是前文中所说的优质房产。这些房子未来的升值空间才大，并不是现在买的电梯高层。电梯高层将来或许不会升值，反而会成为负担。
所以，咱们有买房的人，请听清楚了，给你以下几点忠告，10年后，你绝对会回来告感谢我的！
一、刚需，不要犹豫，有需求，买就行了，只要户型，预算合适。
二、能买洋房，绝不买电梯高层，无论是小高层还是20-30层的电梯房。
三、不要在乎地段，未来城市的发展和规划不是你我普通老百姓所能预见的（参考枣山当年），刚需购房者不等现在上车，你还挑什么？挑到最后连上车资格都没有。
四、有钱的一定去北京、上海、成都、重庆买房，一定要买别墅或者洋房，未来空间特别大！不要去投资2、3、4线城市。要投只投一线城市。
五、如能解决正常开支，千万不要提前还款，不要听自媒体瞎吹！现在的贷款利率可能是未来20年内最低的了！千万不要错过，这是史上最大杠杆支点！
六、多存钱，当东风吹来时，你才有资本换乘！
七、一定要明白，房子的金融属性永远不会丢失，现在只是居住属性暂时大于金融属性。
八、房产税、房产保险等政策一定会来，所以普通人拥有房产的数量一定要优质，不在多。
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对于广安人来说，有以下几点建议
一、进城买房的人，无论枣山、官盛、奎阁，都非常合适，如果考虑住家及生活便捷，10年内建议考虑枣山和官盛。长远考虑奎阁和枣山。
二、没必要花大钱去挤吾悦广场商圈及实验学校附近。有以下几点原因
1、房价高于其他片区10-15万，这是一套装修钱了。
2、吾悦仅商圈和城市公园可加分，但教育及生活交通拥堵、各种声光污染是短板。广安不大，枣山、西溪河去东南也就10多分钟，你买商圈不可能天天逛商场吧？
3、东南片区虽有大量洋房出售，但都算不上优质资产，仅承平盛世的部分洋房算是，为何东南片区没有别墅？仔细想想！所以不建议花大价钱购买东南片区住房，特别是实验学校旁的几个电梯高层，明显不值！
4、东南核心区电梯高层的价格可以购买西溪河、官盛片区、枣山的洋房或者顶跃层了。所以慎重考虑。
三、东南片区广发·四月天大平层、洋房顶跃等住宅可以购买，这是东南片区少有的优质资产！
四、西溪河片区洋房最值得购买，现在30-40万一套可以买4房洋房还带花园。是上车的最好时机。这些价格都是亏本在卖，建筑成本绝对不止这点。
五、广安这次的补贴实在到位，直接抵扣房款，没有来虚的，刚需购房的建议可以考虑下手！
六、像万盛、长乐、莲花市场附近、城北的老破小能卖赶紧卖了，卖得越早越好，为什么？以后高层电梯都不值钱了，留着干嘛？就算以后房价上涨，这些老房子都涨不起来，年轻人看不上，老年人爬不动，国家改造起又费钱，开发商拆了又建不了几套洋房和别墅。所以这些房子今后会成为烫手山芋，能卖的赶紧卖！不信你自己看看曾经住一栋的邻居还有几个没有搬走的，这些老房子还有多少人在住，你自己都不想住的房子，凭什么奢望别人要来住？
七、对于那些想卖了房子去大城市购房的人来说，多亏几万至十几万真的不算什么？这几年很多房东想卖了房子去大城市买房，结果为了那一两万吃吃不愿忍痛放手，结果错过了买家又错过了大城市的优质资产，得不偿失！

最后说一句：对于普通百姓来说，房子还是自己住的，合适就行，你永远买不到最便宜和最满意的房子。
过段时候再给大家说下广安串串房到底买不买得！

智勇传媒

关键看人口会不会增长

fate倒转

智勇传媒 发表于 2024-12-19 16:29
关键看人口会不会增长

人口很明显不会上涨，并且生育率会越来越低。未来15年内。百分之八十以上的家庭会有两套以上的房子。就比如我的孩子15年后该结婚的年纪了，我自己本身就有两套房了，如果对方也是一个孩子，家庭同样两套房或者一套房。这样我们的孩子他们两个等我们这代人去世就有4套房了。根本住不完。尤其是大城市，养育孩子的成本太高。要想房价涨，除非人口大涨。不然按照现在的形式已经是供大于求了。

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行者清江水

你8年从业经验是白混了！
房地产看涨，是房产商主动的行为，因为行情好，买者多，需求强，所以价高者得。
现在房产市场一片跌跌不休，不是房产商主动降价（他们没那么好心），系市场需求疲软，倒逼着他们不得不降。
注意——“需求疲软”四字。
曾经坚挺了二十年以上的房市，为何一下子疲软？在于多方原因。
第一、过度的开发。看看中国以前最多的是什么公司？绝对是跟房产有关的公司，投资方、建筑方、监理方、中介等等，除了你村没有XX房地产开发有限公司，估计你们家镇上、县城可能挂着跟房产有关的公司，那牌子都数不过来。火爆时连偏僻乡镇上的房子都可以卖到两千块以上。
第二、开发商自身爆雷。要问十年前什么公司最赚钱，绝对是房地产公司，中国当时所有能拿得出钱的大公司，不管央国企、民营、合资，私募与地下热钱，都把钱投在了与房产有关联的行业，资本的积累与纳入，让这些房地产公司一个个赚得钵满，所以最后也开始飘了，大多公司开始向外洒钱，过渡扩张、无序投资、把钱撒向其它风马牛不相及的行业，投资不慎与管理混乱导致爆雷，截止目前，中国前三十强的房地产龙头企业，有至少80%负债经营着，是不是最后都落得许团长的下场，不好说，但注定日子不好过。
第三、经济大环境不好。这是不争的事实，全球日子都不好过，包括欧、美、日、韩这些发达体同东盟这些发展中国家，中国与这些地区的经贸关系是紧密相连的，与东盟的出口在上升，但欧美的下降厉害，虽然官方嘴硬说不影响，但影不影响只有那些外贸企业才知个中苦楚，外贸环境差，就必然波及制造业，所以你吹的600万家制造业，在欧美制裁下，实际过得不入意之至少占六成以上，否则这些企业不会拼命想出海出逃至东南亚一带来规避。除了制造业与外贸环境不好，自身的内需也是外强中干，CPI指数反应了这个问题。
第四、居民购买力下降。按照中国的存款余额数据，看似老百姓手上挺有钱的，但二八定律告诉我们，80%的存款在那些两层的土豪与精英帐户上，真正想要买房的大多数老百姓，除了已买房或有两套房了，剩下不能买的，一是买不起、二是不敢买，这与降几千没有关系，差的是首付。所以银行一再受国家干预调低房贷利率来救市，可有多大作用呢。由于经济环境不好，百姓创收的渠道不多，比如房地产行业自身的低迷就导致了关联产业的岗位失业或收入减少，加上制造业不景气、两大就业不旺波及了商业与服务业，这个可以看看相关报告，就不同你扯数据了。
第五、救市不成功。国家层面一直在救房产，奈何这个行业就象牛不饮水，按着头它也不得喝，当老百姓连基本的生存同就业得不到保障时，房市拿什么措施来刺激都然并L，普通人都知道要增加收入，增加就业，国家也想，可现在这种乱糟糟的世界局势同经济环境，国家层面也没有太多有效办法，除了开经济工作会议与央行惯用的调整利息这手段，老百姓能看到哪些是实惠的举措，不是大夫无能，是病情太杂，一时无解。
。。。。。。
再来说广安。
还吹枣山的房子可以买，我不知道你这8年是如何做的二手房中介。你问问那些在枣山买房的人他们内心问候了多少次规划局。本来广安就不大，如果一直发展枣山片区，相信那里可能已经成了广安的浦东，但贪大求全的规划者，又弄出协兴、官盛、奎阁，芝麻大点个饼，到处摊开，不摊薄才怪。
还有，有钱的人去买城郊的洋房与别墅，可这毕竟是为富人准备的，无论广安还是一线城市都不例外，这类人拉不起房价，房价还是靠集中的旧城区、主城区来支撑。以广安为例，现在城边上的买房的，摔卖的不少。刚买进去新鲜，可回头一看，菜市没有、超市也少、学校更是少得可怜，成了远离凡人烟火的清修地，这就是好房子？
还有，那些找你买房的人同你吐槽的观点，你别当成调侃，这些人在各行各业，自然对这个行业的信息比你一个房产中介看得精准，至少他在做这个行业，比你有发言权。

乡野农夫

如果货币贬值200%，的确会涨

张峪

我朋友在朱家角的三个店铺年租金接近50万，老房租出去又在佘山花了1700万买了一套别墅住家。马云买的房子增值了一个亿

广安二手房

行者清江水 发表于 2024-12-20 17:39
你8年从业经验是白混了！
房地产看涨，是房产商主动的行为，因为行情好，买者多，需求强，所以价高者得。
...

你看了半天还是没有明白一件事！我说的房价涨，是优质资产！优质房产：一二线城市的学区房，高品质房，比如北京五环内的房子，并不是所有的房子要涨！关于经济行情和房产行情的问题，个人觉得您还是看得太片面了，只看到眼前！国家对于目前下行的经济和房价肯定是会出台很多政策进行调控救市的，如果啥都不做，那就是不作为。调控只是正常的应对手段，并不是说要把房市拉回疫情前，那不现实，稳住就是胜利，现在的中国人90%的家庭都有一套城里的住房了，有的甚至多套。但现在缺的是高品质的住宅。评论区有人说现在他们一家有几套住房了，这个太正常，但是20年后你们一家都不会住你们现在的住房！就如同现在你们不会住20年前的步梯老房子一样！每个人都会追求更好的！这是人性使然，也是资本所追求的！无论是一个产品还是一套住房，一个人可以用一辈子的话，那不是资本所希望看到的，也不是管理者所希望看到的！你们以为的房子没有人买，但是你不知道的是现在有大量的人没有买房！对于广安来首，每年的成交量没有变多少，只是购买新楼盘的少了，买卖二手房的成交量现在提高了2倍！

智勇传媒

看看现在的年轻人吧，很多的他们都不愿意买房，就我们现在住的地方，套二租金也才6000一年，还有3000多一年的房租，就按6000算吧，6万元就可以住上10年，好动的年轻人在一个地方能够呆上10年吗？

行者清江水

广安二手房 发表于 2024-12-22 11:14
你看了半天还是没有明白一件事！我说的房价涨，是优质资产！优质房产：一二线城市的学区房，高品质房，比 ...

你脸变得可真够快的，自己看看你置黑加粗的字体吧！

————首先，这里做个预测：5年后，中国优质房产房价绝对翻一倍。普通房产、五线小城市房价上涨50%以上。一线城市核心区涨幅超100-300%。（这是你的原帖）

再来说国家对房地产调控，房产高位时，国家调控起到作用了吗？那可有可无的的调控效果，越调越疯涨，越调越失控。高房价（牛气冲天）时国家的调控都显得那么无力，何况现在是熊市，难道还要推出买一套送一套？所以国家对经济低迷下的房市，救 不了，是100%救不了，那些套路别的国家用过了。

然后你讲还有很多人没买房，不扯远了，以广安为例，各位坛友在广安的亲朋好友有多少还没在城里有房产的，不管在哪都算。以我周边的熟人为例，95%的家庭都在城里有房。所以才有凋蔽的农村（没人了，即使有几个人，也是不愿进城的留守老人），所以真正要割的韭菜不多了。

再反驳你一个观点，现在有钱的人不是都在城里换来换去购房，也有很多人厌倦城里的嘈杂喧嚣而返回农村建独幢乡村别墅的，还有的人把原有的二十年前的一楼一底两层楼房修缮一新，轮着住（一会城里，一会乡下的），这个可多了，自己回乡下去看看吧。在广安，很多老城区的人在枣山、官盛、奎阁都有房子，可这些人还是选择住在老城区。买了改善房却让房子空着不入住，不是嫌交通不便就是购物或娃尔读书不便。要说真正的烟火气，还是老城区，去逛逛老城区的市场吧。所以别再炒什么改善房需求了，有，但他们这点需求也救不了萎靡不振的房市。

二手房成交的数据也是可以查得到的。全国基本上都是在环比或同比下跌之中。少有的城市与区域出现反逆市上扬，那也不代表大势。

慕冬拉

还没跌到位

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一直很安静7

脑壳有包 推荐广发·四月天。