请广安市人民政府、广安市纪委领导解决武胜县龙女湖塞纳湾畔三期拆迁和产权办理问题[已回复]

laiao

尊敬的广安市人民政府、广安市纪委领导：

您好！

      我是武胜县沿口镇龙女湖塞纳湾畔三期的居民，在此代表小区众多业主，向您反映当前小区面临的一个突出问题 —— 小区内仍有钉子户尚未拆迁。这一情况给我们的生活以及小区的整体发展带来了诸多不便与困扰，期望能引起您的高度重视，促使相关问题得到妥善解决。
      我们业主了解到开发商不再开发剩余土地，在这种情况下，钉子户的拆迁问题以及房产证的办理只能依靠政府出面解决。本小区的土地闲置时间  已超过两年，按照规定，政府理应收回闲置土地，以改善购房者的居住现状。而且，为塞纳湾畔三期所有业主办理产权、改善其生活环境，本就属于社会公共利益范畴，政府应当为百姓负责，主动接管未开发的土地，彻底解决多年遗留的问题。
    恳请广安市人民政府、广安市纪委领导尽快协调武胜县人民政府解决上述问题，推动小区拆迁工作顺利完成，为购房者办理好产权，使小区建设按照规划有序进行，为居民提供一个安全、舒适、美观的居住环境。

武胜自然资源局

网友：
你好，就你要求我局回复的几个问题答复如下：
     1、塞纳湾畔三期既然尚未验收，为何允许开发商向住户交房？其验收程序是否符合国家规定？为何不让开发商全部完工并通过验收后再交房？负责验收的工作人员是否存在渎职行为？
     答复：开发商交房的主管单位由住建局负责；第三期因为有拆迁未完成，导致第三期无法完工，故无法验收和办证。
     2. 我在发帖中已明确指出，开发商已处于 “摆烂” 状态，剩余土地不再开发，也不会递交办证的相关材料。贵局让我去法院起诉开发商，但我去法院咨询后得知，法院根本不可能根据购房合同中约定的办证时间判决我们可以领取房产证，还让我找相关部门解决。这难道不是法院和部门在相互推卸责任吗？
    答复：我县不动产权登记严格按照根据《中华人民共和国民法典》、《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规和《四川省不动产登记服务指南》实施不动产权登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二条规定“不动产登记应当依照当事人的申请进行”。因此，需要开发企业主动申请并递交办证所需的相关材料方可进行办理。房产证的办理必须符合不动产权登记条件方可办理。房产证的办理当然不由法院判决领取，你可以就你与开发商签订的购房合同起诉开发商的违约责任，维护自己的合法权益。
     3. 这块土地闲置已久，早已超过两年。根据国家相关规定，政府可以将其收回重新开发，如此便能解决业主的房产证办理问题。政府应当为老百姓主动解决问题，而不是仅仅坐在办公室里，在电脑上敲敲文字就当作解决了问题。
   答复：第三期因拆迁问题导致，不具备闲置土地收回条件。
      
                      武胜县自然资源和规划局
                     2024年11月20日
   

laiao

网友：
    你好，你反映的问题收悉，现答复如下：
    经核查，该小区一、二期已办理不动产权证书，三期目前未验收，土地被多次查封未解封，无法登记。我局将按照广安市委办公室第13期《议事纪要》（2021年11月10日）“存在抵押、查封、冻结等情形的项目。由法院牵头，依法处理并尽快完成登记。”之精神，积极配合县法院，督促开发企业以置换查封标的物、引导业主提出查封异议等方式解除法院查封，并要求开发企业完善办证所需资料，尽快完成不动产登记。
   同时，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二条规定“不动产登记应当依照当事人的申请进行”。因此，需要开发企业主动申请并递交办证所需的相关材料方可进行办理。因我局无行政强制权力，你可根据你与开发商购房时签订的购房合同中约定的办证时间，通过民事诉讼依法维护自己的合法权益。

   武胜县自然资源和规划局

  2024年11月14日

请武胜县自然资源和规划局回答以下问题：

1、塞纳湾畔三期既然尚未验收，为何允许开发商向住户交房？其验收程序是否符合国家规定？为何不让开发商全部完工并通过验收后再交房？负责验收的工作人员是否存在渎职行为？
2. 我在发帖中已明确指出，开发商已处于 “摆烂” 状态，剩余土地不再开发，也不会递交办证的相关材料。贵局让我去法院起诉开发商，但我去法院咨询后得知，法院根本不可能根据购房合同中约定的办证时间判决我们可以领取房产证，还让我找相关部门解决。这难道不是法院和部门在相互推卸责任吗？
3. 这块土地闲置已久，早已超过两年。根据国家相关规定，政府可以将其收回重新开发，如此便能解决业主的房产证办理问题。政府应当为老百姓主动解决问题，而不是仅仅坐在办公室里，在电脑上敲敲文字就当作解决了问题。

laiao

网友：
        您好！您的留言已收悉，现就您反映的问题回复如下。
        塞纳湾畔未拆除房屋共有4户5处，适用征地拆迁政策为“以房换房”不低于人均35m²的老政策。自塞纳湾畔地块出让后，龙女湖指挥部、县征收服务中心、沿口镇人民政府先后与10余户征拆对象成功签订了房屋征拆协议。2019年3月后仅余该4户征拆对象，后我镇仍多次联合县征收服务中心前往该4户家中做房屋征拆动员工作，但该4户均对征拆补偿期望值过高，难以签订房屋征拆补偿协议。
        下一步，我镇龙女湖工作组和白鹤观村常职干部将持续集中力量，做好剩余4户待迁户的思想动员工作，促使其早日依照征拆政策合理合法地签订房屋征拆协议。
        感谢您对我们工作的关心与关注，祝您生活愉快！

                                                                                                                                          武胜县沿口镇人民政府
                                                                                                                                             2024年11月15日

请武胜县沿口镇人民政府回答以下问题： 1、为何不在将所有钉子户问题全部解决之后，再出让塞纳湾畔地块？土地出让程序是否符合法律法规要求？ 2、我们在购房之时，开发商声称政府很快就会将所有钉子户拆除，那么究竟是开发商在说谎，还是政府部门在工作中未能尽责？ 3、从 2019 年 3 月至今，已然整整五年。然而，仍有 4 户征拆对象未能得到解决。政府部门的办事效率是否偏低？又或者是因为征拆对象背景过硬，政府部门不想得罪人？ 4、我们老百姓希望了解政府部门何时能够完成剩余拆迁工作。能否给出一个具体的时间节点，而非那些空洞无物的官话套话。

laiao

这就是我们现在的居住环境，请各位领导来看一下，你们愿意长期生活在这样的环境吗？

laiao

再次向武胜县自然资源和规划局提出疑问：

1、我们购房的业主最为关心的问题就是何时能够拿到产权证。然而，在你们的回复中，是否真正为我们老百姓解决了这一问题呢？
2、如今开发商已破罐子破摔。我若花钱起诉其违约，是否有用呢？即便胜诉，又能否拿到房产证呢？倘若开发商一直不申请，也不递交办证所需的相关材料，那我们业主岂不是一辈子都无法拿到房产证？
3、国家当前有政策支持处置闲置土地。自然资源部、国家发展改革委《关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》（自然资发〔2024〕104 号）文件中有明确规定，对于企业无力开发的整宗或部分土地，以及司法和破产拍卖中流拍的土地，在不属于应协商收回或无偿收回的情况下，地方政府在遵循企业自愿、平等协商原则下，可按照合理价格收购土地。
4、若政府按照上述文件将闲置土地收回并重新开发，岂不是能将钉子户难题以及房屋产权问题一并解决了吗？
5、我们老百姓的诉求其实非常简单，就是希望政府能够切实为我们解决问题，而不是用三言两语就把我们打发了。

laiao

　　自然资源部国家发展改革委关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知

　　自然资发〔2024〕104号

　　各省、自治区、直辖市人民政府：

　　为依法处置闲置土地，支持盘活存量土地，促进节约集约用地，积极稳妥化解重点领域风险，推动房地产高质量发展，经国务院同意，现将有关政策措施通知如下。

　　一、明确基本要求和适用范围

　　依法依规，分类处置。严格依法处置各类闲置存量土地，重点规范无偿收回、协商收回和收购土地的行为。对于企业自身原因超期未开工满两年的土地，必须依法坚决无偿收回；对于其他法定情形导致土地无法继续开发建设的，地方政府应主动协商收回土地；对于企业无力开发的整宗或部分土地，以及司法和破产拍卖中流拍的土地，不属于应协商收回或无偿收回的，地方政府在遵循企业自愿、平等协商原则下，可按照合理价格收购土地。

　　明确对象，准确适用。本通知适用于2024年3月31日之前供应，目前尚未开工以及已开工未竣工的房地产用地。

　　限定范围，封闭运行。经市、县人民政府审核确认的闲置存量土地项目适用本通知。市、县人民政府应建立处置闲置存量土地项目清单，向省级自然资源主管部门报备后实施。对清单中的项目，选择适用相应政策工具，明确处置方式、步骤及时限等，妥善处置、盘活闲置存量土地，并及时更新处置进展。

　　二、鼓励企业优化开发

　　(一)推动限期消除继续开发障碍。市、县人民政府及其有关部门要严格履行国有建设用地使用权出让合同约定的义务。对于因政府及其有关部门的行为导致不具备开发利用条件的地块，要及时协调解决矛盾纠纷、审批手续等问题，保障开发建设必需的基础设施配套和通平条件。上述开发障碍未消除前，不计算开竣工违约期。

　　(二)合理调整规划条件和设计要求。市、县自然资源主管部门要指导企业按照出让合同确定的规划条件，优化完善建设工程设计方案，办理规划许可。为提高公共服务设施水平和增加公共空间等正向优化、确需调整规划条件的，要依据国土空间总体规划，完成所在片区公共服务设施容量评估、交通影响评价等可行性研究，在确保安全、公正、不妨碍相邻关系基础上，按程序依托国土空间规划“一张图”予以调整。如涉及修改详细规划的，应按法定程序先修改详细规划。规划条件依法调整后，签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地出让价款。

　　(三)适当放宽分期开发和价款缴纳时间。市、县人民政府有关部门要督促企业按出让合同约定的期限和比例缴纳土地出让价款。在严格工程建设和资金使用监管的前提下，对于部分建筑已完工且相应建筑面积比例的土地出让价款已缴清的，经市、县人民政府批准，可根据建筑面积占比对相应的土地办理不动产登记等手续。确需延期缴纳的，可按规定经市、县人民政府批准，协商调整约定的分期缴纳时间和比例，适当延迟价款缴纳时间，最迟应在出让合同签订之日起两年内缴清。

　　(四)允许合理调整开竣工日期。市、县自然资源主管部门要加强动态巡查，督促企业按照出让合同约定按期开竣工。对于超期一年以内的未开发土地，企业承诺在一定期限内动工的，可经市、县人民政府批准，签订补充协议，根据项目合理开发周期重新约定开竣工日期和违约金缴纳条款。

　　(五)合理免除因自然灾害、疫情导致的违约责任。确因自然灾害、疫情等不可抗力导致无法按出让合同约定开竣工的，依法不予追究违约责任。根据有关规定，受疫情影响未能按期交地、动工、竣工的，可不计入违约期，免除相应违约责任。

　　三、促进市场流通转让

　　(六)充分激活土地二级市场要素配置效能。市、县自然资源主管部门要充分发挥土地二级市场交易平台优势，为企业转让土地、合作开发等提供服务，促进供需高效匹配，保障产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全。支持探索引入社会资本盘活存量土地，更好通过市场方式处置闲置存量土地，推动盘活利用。

　　(七)支持预告登记转让。进一步畅通土地要素高效流通渠道，支持闲置存量土地转让盘活利用。市、县自然资源主管部门对于项目投资额未达到25%的，可进行预告登记，保障受让人合法权益，在投资额达到法定条件后办理转让手续。

　　(八)加快推进房地产用地“带押过户”。加强部门沟通协调，加快实现“带押过户”业务跨银行业金融机构可办，覆盖房地产用地，有效促进土地二级市场流通转让。

　　(九)配合推进司法及破产处置。市、县自然资源主管部门要依法履行协助执行义务。在人民法院完成涉案土地的司法拍卖、变卖或以物抵债，以及破产管理人完成对破产企业名下土地进行的上述处置后，按规定协助办理相关手续时，可重新约定开竣工日期。

　　(十)规范分割宗地开发或转让。鼓励企业充分合理开发利用土地，做到“地尽其用”。对于因规划调整、企业经营困难或破产等原因无法全部开发利用的土地，经市、县人民政府批准，可按规定分割宗地。对于企业因经营需要不再继续开发，或无法继续开发的部分，可分割宗地转让给其他经营主体开发利用。

　　(十一)支持合作开发。各地要支持企业利用土地、资本和技术联合开发，充分发挥各自优势，合作共赢。支持企业依法通过兼并重组、引入第三方资金等方式处置闲置存量土地，推动项目建设和风险化解。企业以存量土地出资(入股),或引入投资方共同成立新公司的，经市、县人民政府批准，自然资源主管部门可按照自愿、公平、不损害公共利益的原则，与原建设用地使用权人、新成立的公司依法签订协议，重新约定土地使用权期限，以新公司作为土地使用权人办理开发建设手续。根据市、县人民政府嘱托，不动产登记机构办理相应登记手续。

　　(十二)允许适当比例的自持物业用于保障性住房。市、县人民政府有关部门要督促企业履行出让合同、供后监管协议等关于自持房地产项目按期开发建设的约定。对于确因市场形势发生重大变化无法继续履行自持义务，经充分协商并由市、县人民政府批准，可以合理价格收购用于保障性住房。

　　四、支持政府收回收购

　　(十三)依法规范收回土地。依据法律法规规定的情形收回土地，充分保障企业合法权益。依法无偿收回土地的，必须严格履行法定程序。需要协商收回土地的，地方政府应与企业充分协商，视情给予合理补偿，补偿标准和方式无法达成一致的，依合同约定申请仲裁或提起诉讼，根据裁决或判决确定补偿方式并及时收回。允许通过非货币补偿方式协商收回土地，可为企业置换等价值的土地，或在具备实施条件的前提下，为其持有的其他存量房地产用地增加建筑容量、变更土地用途等。涉及调整规划条件或修改详细规划的，按照本通知关于合理调整规划条件的要求办理。

　　(十四)以合理价格收购土地。政府收购土地应坚持以需定购，按照各地明确的保障性住房定价机制，可以房屋销售价格扣除建安成本及合理利润，作为土地收购价格的高限。市场评估价格，或企业实际支付的原地价款、利息及经审计确认的直接投入之和低于高限的，从低确定土地收购价格。

　　(十五)对收回收购土地给予资金支持。建立可持续的资金保障机制，支持建设保障性住房和社区服务设施等公共配套服务设施，改善周边居住环境和配套条件。对于符合条件的保障性住房项目，中央通过现有资金安排渠道适当给予补助，纳入地方政府专项债券支持范围。政府收回收购土地要坚持量力而行，统筹测算保障性住房需求和项目资金，在审慎研究论证、收支平衡前提下实施，防止借处置闲置存量土地之名新增地方政府隐性债务。

　　(十六)按照规定给予税收政策支持。对收购已建成商品房或收回收购土地用于保障性住房的，经市、县人民政府确认，可按照现有规定享受保障性住房税收优惠政策。

　　(十七)探索以“收回一供应”并行方式简化程序。市、县自然资源主管部门要简化流程，为存量房地产用地新受让人提供便利化服务，采取“收回一供应”并行方式依法办理规划和供地手续。对于收购已建成商品房或收回收购土地用于配售型保障性住房的，市、县人民政府批准土地使用权取得方式调整为划拨，土地使用权权利性质据此登记为划拨。

　　(十八)有序组织重新供应。土地收回收购后，市、县人民政府要积极适应市场形势和多样化需求，区分不同情况，改善市政基础设施，提升社区服务设施等公共配套服务设施水平，采取重新划定宗地范围、调整规划条件、合理确定出让底价等措施，重新供应。在符合消防、安全等要求的条件下，权属清晰、合法合规的建(构)筑物可随同一并出让。

　　五、加强组织保障

　　压实市、县人民政府主体责任，加强组织领导，建立健全属地处置闲置存量土地协调推进机制，由政府主要负责同志任组长，研究确定收回收购土地、计收违约金等重大事项，统筹协调相关部门合力推进实施。进一步完善集体决策、公示公开等程序并规范实施，坚持依法行政、守约践诺，维护市场公平和企业合法权益，防范廉政风险和道德风险。工作落实过程中，不搞“运动式”、“一刀切”,防止衍生风险。

　　省级人民政府要加强监督指导，督促市、县人民政府严格落实无偿收回闲置土地有关规定，有力有序有效盘活存量土地，及时研究解决重大事项，发现问题及时纠偏，必要时实施挂牌督办。省级自然资源主管部门强化督导，推进妥善处置闲置存量土地，总结经验做法、推介典型案例、探索长效机制。重大事项按程序及时请示报告。自然资源部、国家发展改革委加强督促落实。

　　本通知有效期至2027年12月31日。

　　                                                                                                                                           自然资源部国家发展改革委

　　                                                                                                                                                               2024年5月14日