一文带你看全成都5+2区的住房格局

熊猫狗狗

先说天府新区，公园城市，未来中心。

图片

西侧华阳北、华阳、南湖，中部海洋公园、广福，东部麓山北、麓山东主要为刚性居住区，价格下跌后逐步企稳，主要靠租住价值（租售比收益）支撑。生活方便、区位较好、商业丰富，各项配套成熟，主要适合半小时通勤的刚性居住群体考虑。

锦江生态带北依托5号线，刚改和基本改善为主成型、中部为新迭代改善和基本改善组合、南部待整体开拓。北部东侧和中部以品质和未来的16号线预期为价值有一定未来预期。南部区位较远，只能依靠5号线为主，未来靠产品和新学校保持居住价值，人群支撑还要靠附近产业发展，较为远景。

图片

麓湖、公园区、天西、天东，天核的发展趋势在逐渐明朗，麓湖作为高价值高价格居住区领衔，暂时呈现一定滞涨状态。天东、公园区、天西依次逐步走向轻熟，未来可期；然后又反向支撑麓湖。3年脱稚气、5年玉立亭亭、8年风华正茂可以预见。

东侧万安北、前湾和兴隆，总体远景，围绕靠近优势板块的位置和地铁口来实现产品价值的保持，个别有增长契机，整体8-15年的发展才能逐步填满成熟。

兴隆湖北、东、南、西各不同。可以说是北帝、南丐、东邪、西毒（独），北部房子较少，各项配套齐全，坐北朝南看湖；南边主要以刚需、刚改产品为主过渡；东边16号如果不来，就真的有点邪门；西边就中科院的小区孤独的靠着医院。

钓鱼嘴，主要区域的收官片区；天府新站，整个四川的高铁站；文创城，这些都远景的暂不可见了，3年以后再看。不要说天府大，这些面积一共125平方公里。

图片

高新南区，国际城南。

西强、中平、东软整体暂时没有改变，或许需要再10年。

图片

衣冠庙（刚需）、芳草（刚改）、神仙树（老改善）作为与五城区衔接最紧密的区域，房龄逐渐过大，是真正意义上的老城区，租住活跃，保留着一点点居住舒适度的价值和配套的高便利性，保持着基本人气。西侧高朋作为产业结合带，关注度不高，次新房不少，交通不错但便利性略差。

城南宜家（老改善）、东苑（刚改）、市一医院（刚改）、天府长城（老改善）板块是南三环四强，展现着2010年到2015年的城市气息。主要靠站南学区和优秀的区位保持价值，整体缓慢呈现着衰弱趋势。

图片

金融城（高端）作为当前事实上的房产板块中心，滞涨状态也已经逐渐显现，并且是属于产品10年到15年的房龄造成产品价值滞涨，供需双向都比较旺盛，依旧是如日中天。而越是这种时候，分化越在悄悄的进行着，好的、稀缺的依旧坚挺，常规的保持平稳或落下神坛。

大源（刚改-高端）传奇之城，14万套住宅不止50来万人。也开始进入10-15年的房龄的成熟期，靠着确定性高的学区、繁花的生活配套开始滞涨，供需双向比较旺盛，风华正茂。大源西坐拥大源强大的本土购买力，双响炮后因某达的设计暂时偃旗息鼓，但仍然被诸多眼睛所注视。

中和（刚需为主）老场镇的背景，打工人的聚集地，即便生活配套成熟，也因为被看不起的学区和城乡结合部那种固有印象的风貌，一直在低价租住价值为主徘徊，难以改变。

远大、广都（刚改为主），打工人的舒享地，能租也能住，相对中和，总体更加规整，也拥有比例最多高密的10-15年房龄小区，交通便捷、上下通达，生活配套成熟，学区非上流也非下流。中规中矩的小康人生仿佛就在这里。

陆肖，新川南北，一个中心开花布局，一个是满天繁星布局。完全不同布局的新开拓，现在遇到的是同样的问题，半迭代产品遇到行情变化和产品迭代，不得不降价调整去化。也给整个板块造成了一些负面影响，但这些产品去化之后，形势还是会好转过来，但这周期还得8-10年看。

好像除了我都差点遗忘掉的新北区域，整个高新南沾不上偏僻远，国际城南，购买力也是最强的城南。而即便是纵横交错的新北区域，也有便捷的地铁，优秀的区位，给奋斗者也好，躺平者也罢，一个方便且低成本的安稳区域。

图片

锦江区。花重锦官城，他要占多半。

从春熙路到攀成钢，甚至跨过沙河到沙河堡，从盐道街沿府河到东湖都是锦江璀璨繁华的写意画。

图片

一环路内，除了总府路以北和红星路片区弱一点，可以说是极其繁华，锦二学区也给了有力支撑，省府、各省级机关更是给了强力的象征支撑，但凡品质稍好，都比其他片区同居住价值溢价高。要来个新迭代，4万+都要抢。

牛市口蜀都花园讲诉着世纪初的辉煌，晶蓝半岛到粼江峰阁是锦江2010年前的荣光，莲花小区和钢管厂，承载着老一代工人的记忆，望江橡树林守着二环内才算老成都的倔强。地段的潜力不是问题，只看产品品质能发挥出多大价值，D10和老破小的单价差在5万不算多，总价更玄幻。

图片

二环外渐分层次感，东湖（刚改-改善）凭借自己和区位独具价值，翡翠城渐显颓势；攀成钢（改善-高端）更是改天换地成就了5-10年最炫目的高端板块之一，还有最后一块地必将闪光；而中间的静居寺到东光区域渐渐塌陷，相对开始弱势许多。而今均已成熟，进入平稳期。这股主城的中坚力量甚至跨过了沙河辐射到了沙河堡一带，被老成都所接受。

其他跨出沙河的三环内，琉璃场到皇经苑，皇经苑到蓝谷地，大部是刚需和老刚改的聚集地，他们是曾经城建过程中的溢出者，现在也逐渐成为了老城区，自住方便，归隐于市，不论价值。只有中东部的川师大区域，在从塌陷中新起，在改变以往城郊的认知。

走出三环，西侧包江桥、皇经楼安置房与商品房共舞，靠着区位方便和对锦江的执念堪守价值；走过中间一盘定中的娇子壹号，东侧的卓锦城可以算是东村三圣乡规划的现行者，现在渐渐有点日落西山，等待着30和13号线的加持。三圣乡的其他区域，也已经逐步发展成熟，可以说是5-10年前刚改到改善的东部摇篮，接纳着对锦江区的向往，像一个锦江区的小大源。

誓要把锦江用城建填满，金融城三期挨着高新金融城，凭着规划和对锦江的认可，吸引着国际城南和五城区的高端力量，9-10块达成共识不仅能突破居住价值的高度，还能彰显身份价值；邻接的林家坝区域，越看越有点天西的画面感，墓地影响和时间周期不要看错，还要想想9号线和学校什么时候能成熟。不是说林家坝不好，但目前的土拍溢价显然是有点过多了，土拍价爆了40%多，这就拔苗助长了。白鹭湾挂在最中间，规划半落成，左右两边皆对手，唯靠环境吸引人。

图片

东部幸福梅林到驸马，东向的最后开拓，10数块地，高价低流动性是特点，最炫的那块地，南瞰梅香湖，或许惊艳。

锦江，得天独厚的区位，繁华的商业和老成都底蕴，几乎可以媲美高新南的吸引力，已经进入最后的存量开拓期，选好就不得错。

图片

青羊，西贵的荣耀，文脉与传承。

从内河天府广场、人民公园到青羊宫、文化宫、草堂、浣花溪，一环内外是西贵的精髓，浣花溪是精神的信仰，从刚需到豪宅应有尽有，只怕产品差不能发挥出地段的潜力，西派少城过后，又有多久时间才能出来一个能战的新产品呢？

图片

府南新区到西财大的二环内，是少有不存在学区溢价过度加持的区域，主要考虑居住品质和生活的刚需到改善，都可以考虑这一片区域，甚至老别墅也是不错的选择。

二至三环间，金沙小学制霸北侧内金沙，泡小、实验附小领御南侧贝森、优品道，青羊五区的初中也是有口皆碑。从21世纪初开始建设，到2015年基本成熟的新城区，形似西部的小大源，上下两端各有各的公园，中间还有风格独特的西村。住在这里，是小中产的惬意，但是也可以看到，巅峰即顶点，依旧跟涨抗跌但总体衰减趋势是缓慢长久的。

跨出三环，开始大不同，外金沙北孤悬于金牛的环包之中，仅靠品质和学校的配套，略显偏僻，外金沙南则好了许多，有部分可以倚靠成都西站和清江西路的四号线，而外金沙要整体再稍好一些，需要27号的建成小提振。

图片

再向西进，外光华南北已经分出高下，成飞的大量老小区和靠近工业区，渐渐只能留驻强通勤的刚性居住需要，9号线和有轨电车也主要方便通勤与工作。而三环的主要溢出力量汇聚在光华大道和日月大道两侧的培风、中坝、蔡桥区域，商业、教育逐步成熟。逐渐形成培风（刚需）、中坝（刚改）、蔡桥（改善）各自不同的房产布局主力。尤其蔡桥，正在成为西门人的新聚地。

而再跨过绕城高速，虽然有着青羊新城和非遗博览园的加持，但距离城芯直线距离已经超出了12至15km，显然溢出力量已经极度衰弱，需要主要靠周边的产业人群和温江流入支持。要成为一个具有活力的新城，非遗板块还需要8-10年的发展时间，才能渐有起色，是远景的。而最边缘的区域，被温江环包，修一些别墅小区或许来客不少。

而文康路和土龙路上边的，则实在的体现出了青羊的偏僻远，这里，就是纯地缘自己住，或者对买入青羊有执念而预算比较低的朋友考虑。青羊的66平方公里，也没有多少可开拓区域了，尤其是在三环内简直一地难求。

图片

武侯，南富起点，高新之母，三国之风。

一环内华西医院本部、武侯祠、川大华西校区、西南民大、七中林荫、音乐学院、九眼桥酒吧街等等，众多亮点纷呈，商业活跃，但房产品质一言难尽，已经深度成熟，拆出来不夸张就不愁卖，但要出一块地，难度之大不知有多高。

二环南川大活力满满，棕北、玉林成都味十足，来福士，数码广场看着川流不息，武侯国际体育城正在建设，可惜好地不算好产品。棕北小区，这苑、那苑，还时不时能感受到科研人员的气息，但主要的居住人群已经迁徙几轮，留下更多的是时代的记忆。

图片

二环外的桐梓林闻名遐迩，这里住着爷爷，金融城住着爹妈，麓湖住着孩子，虽是笑谈，但也生动说明了桐梓林算是商品房制度开始以来最早汇聚富裕人群的片区，至今一个个欧式的老改善小区，诉说着他曾经的辉煌，虽然如今大多已经刚改化。航空路的锦官新城也是桐梓林的延伸，而保利天悦、望江云启则正当壮年，释放着这里的价值底蕴。而再向下，高攀路遇到肿瘤医院一线，有着巨大的长寿苑老小区，挨着混杂着不少20年左右房龄的刚改小区。

西南侧一环外，是另外一种风情。罗浮世家到四季花城这些老改善，衔接着迟暮沧桑的内双楠；跨出2环，即便是外双楠也感觉到历史的更替，曾经明星般的鹭岛国际披上过重的绿荫也渐渐看不到往日的神采；红牌楼、新界依旧耳熟能详，但已少有房产点亮这个区域，倒是最近的明远书院学校和石室锦官中学为这里迟滞了衰弱。先发的五大花园30年终成刚需摇篮；后发的丽都太平园，带着靠近高新南的区位优势和房龄、品质优势与更名的北二外，是三环内最后的新开拓。

图片

三环外，武侯新城南金茂府代表着老武侯大平层的顶点，北二外本部和万达，簇拥着武侯西派臻境守着武侯高端房产的宝地，而向上的新城北为普通刚改、改善居住地，机投改名为悦湖的大野望在航线压制和学区均衡的情况下，还有大片土地等待开发，会非常漫长，这样可不会是外光华的对手。

簇桥区域靠着九号线焕发着些许生气，绕城外的金花几乎可以不提，太平寺的机场搬迁会不会是五年又五年，不知何年连靠高新。

图片

成华小哥弟，工业淳风，赛博朋克，正青春。

一环内339与锦江隔河相望，祥和里连到香香巷民以食为天，猛追湾在一环里只有很小一块，但也是重要之地。目前暂时只有世茂玉锦湾伴着成华公园挑大梁，未来拆出来的新地也可以留意。

一环外由北至南，电子科大守北边，新贵金绣名座和太阳公元望着钻石广场到建设路的成熟商圈，下面的一众老房子步梯房围绕着新华公园，容聚着刚需的力量

出二环由南到北大不同，华润二十四并万象城成就了近5年的巅峰成华，跨过热电厂宿舍是九龙仓和保利康桥是10年前成华的巅峰辉煌，至今也是很难逾越过的一道梁。SM广场到东郊记忆，万科天荟、龙湖天街到招商城市主场，正是近10年成华要谱写的顶峰华章。再向北是好像凝固的老八里，批盖着岁月的痕迹与沧桑。

再北的李家沱穿铁路而上，西边是驷马桥，东边是昭觉寺和动物园片区，这里地段一般，房子也以刚需刚改产品为主，但商业繁盛，尤其三号线两侧人流密集，两边各自深入，环境会有明显改善，西侧升仙湖，东侧海滨公园提供了休闲配套。而城北高速与铁路线夹角区域，是有些偏僻的青龙场片区，虽然房子普遍更新，还有人才公寓，还有十多块地等着建设，但如果没有新地铁规划的加持，这里会是一个不方便的死角。

图片

再向北跨出三环，是广袤的大熊猫片区，房产主要挨着熊猫大道和到大熊猫研究基地一线展开，是这附近就近地缘自住的刚性选择。

转头南下，首先是三环外的北湖区域，这里是成华三环外围绕北湖生态公园打造的改善居住片区，但这里整体地缘位于主城区东北边缘，外部没有依托，所以改善不是不可以，但价格不能随随便便起飞。而紧接着的龙潭寺工业区片区，这里主要是刚需刚改居住区，北侧更建议买在靠买在地铁1km范围内，南侧就不要去看了，还有那么多地方呀。

继续南下，回到三环内，成华曾经甚嚣尘上的二八板块，一个新开拓的刚改、改善区域，也是可以分为三个片区的；预算高更建议考虑二仙桥北路以北区域，这里全部商品房，商业也丰富；在以南区域考虑则优先考虑人民塘路以南，最后考虑人民塘路北区域，这里不仅区位更远，各个民兴苑安置小区也较多。旁边的理工大片区，相对路网比较隔绝。

图片

再向南，板块就愈发的强了，开发商应该也发现了，越是向南靠，价格相对卖的起来。崔家店和槐树店板块合称的崔槐新城，正在开发的火热时期，这7-8平方公里土地，可以说是成华未来5-10年最重要的新房改善开拓主战场。靠近万象城、靠近东郊记忆，也靠近锦江，使这里被普遍看好，但是还有30块左右的土地，开发时间也会足够长，这是要观察到的。

再南下，是与锦江密切衔接的东客站区域，这里也主要以改善为主，但商业多处停摆，亟待重整旗鼓，还好学区划片给争了气，成都英华学校给了旁边三个小区吃了一颗定心丸；南侧人居大包大揽的九林语系列，中环路内侧的靠近锦江无缝衔接尚可，外侧略显尴尬。

最后的成渝立交区域，自成小气候的刚需刚改安逸生活地。虽然被东三环分隔，但片区内凯德广场、树德小学、成都49中和美小区也给了片区丰富的配套支撑，和美生活是可以做到的。

成华，正成为五城区刚改、改善置业城东方向的主要选择，高于400万的平层要突破是一大关卡。

图片

金牛老大哥，开放先驱，藏富于民，底蕴深厚。

金牛，是需要分西和北2方面来说的。先说北，北边最早由火车北站、荷花池致富起来的人，就在金牛。铁路系统扎堆的区域，也在这里。可以说曾经小香港，老化渐变叙利亚，现在随着火车北站的改造，在艰难的发力。

一二环间，金牛万达和龙湖天街坐镇中枢，学校你说实在的一点也不差，就是房价胎不缩。但这里地铁4线云集，商业繁华，1站文殊院、2站骡马市、3站就到天府广场的区位，无疑是具有很好的居住价值的。

而东一点的马鞍路、梁家巷片区，刚需的片区定义也坐实了，工人村不炒房，精明的小商人也不炒房，片区算最好的蓝光富丽蔓汀，最新的恒大曹家巷广场也就刚改属性，就那样。西一点的铁路新村、西北桥上下，情况稍好，没有那么庞杂，但总体房产房龄老，拆建还需要不断发力。

出二环，九里堤、五块石到金府乃至陆家桥，西南交大上面的金府机电城，五块石的庞杂乱建，是北门每每喊到叙利亚的地方，但部分挨着公园、靠近地铁的自己舒适居住还是可以的；陆家桥片区的拆迁已经进行了不少，紧挨三环，有地铁，方便刚性自住；而东侧凤凰山已经完全偏僻远化，天回的产业园只适合通勤暂住。

再向北，跨过新都，是飞地北部新城。金牛也倔强的在绕城外开建，只是一个在南，他在北。国际商贸城旁和余家新城，还有十块的在考虑接纳孤星于此的地缘自住力量。而绕城内围绕凤凰山体育公园和五号线，27号线，北部新城，幸福桥TOD伴着中铁产业园，渐渐建的有模有样。除了产业自住力量，这里，能够吸引多少新都的朋友为了金牛区的名号读书和居住买单呢？

图片

回到西边，西一环花牌坊西林奥体到锦城世家，是倚靠着永陵公园承接着金牛西贵的老改善；到西安路区域是一片片老房子围绕着枣子巷，这里到医院看病比较近，出二环白果林、抚琴，是老金牛刚需的聚集区，别看房子撇，餐饮总是很丰富，人和逸景等几个小区是少有的电梯房；沙湾区域建设着金牛的环球中心，加州广场、现代城等时髦的名字展示着金牛二环内的倔强。

二环外以茶店子地铁站四分，横亘着几个金牛公园，分布着一品天下、茶店子、花照壁、营门口四个板块，这里既有外成化1990年的老房子和二十九所的老旧区域，也有着锦成苑老改善、锦城花园这种老高端诉说着曾经的辉煌，还有着顶峰水岸汇景到龙湖紫宸这样的明星盘口，这样的开发节奏到目前，还有那么五六块地即将陆续登场，吸引着认同三环内这个强标签的群体，中等改善是这里开发商的想法。

图片

跨出三环，则是大开大建的国宾新城，早几年没有去开发承接高新西的产业力量，早先的华侨城也只是勉力的维持着自己曾经改善的形象。现在来承接很难说接上天时，但接住地缘自住和初步改善应该问题不大，就是金周路十几块地，兴盛南好几块地，侯家桥还有好多快地；不干则已，一开发茫茫多的地一下子全部排出来，消化起来可不是短期能够解决的；现在的新迭代供应不仅已经干懵了没迭代的新房，把周边二手房都大部干沉默了。

没有沉默和担心的，只有金牛宾馆旁，譬如国宾雅集、泽瑞西园这样的高改高端产品在环伺天下，还有一块城投拿下，绿城设计的大平层地块，或可绽放国宾西贵的荣光。