房子也要定期体检...这钱该谁出?

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最近，住建部提出了一个新概念——为房屋建立一套类似人类社保的体系，包括定期体检、保险以及养老金制度。乍一听，似乎有些匪夷所思，但仔细想想，房子和人一样，也会经历老化和损坏的过程，因此，给房子进行全面体检、购买保险并缴纳养老金，似乎也有其合理性。

为什么要做这样的事情呢？

据研究显示，自1998年房改后，我国开始大规模建设城镇住宅，当时受限于条件，建筑标准相对较低，设计使用寿命一般仅为50年左右。随着时间推移，城镇中的老旧房屋数量日益增多，安全隐患也随之增加。

据统计，城镇中约有三分之一的房屋属于老旧建筑，且这一比例仍在不断上升。考虑到房屋的设计寿命约为50年，随着时间的推移，各类问题如漏水、墙面剥落、电梯故障等便接踵而至，亟需维护与修缮。

例如，2022年发生的长沙居民自建楼坍塌事故，短短4秒内一座8层楼变为废墟，造成了严重的人员伤亡和财产损失。这一悲剧凸显了老旧房屋维护保养的重要性。

此外，现实中还存在一些业主因为听信不实信息而不愿支付物业费的情况，导致小区公共设施得不到及时维护，进一步加剧了问题。

正如人需要定期体检来预防疾病一样，房屋也需要定期检查以确保安全。毕竟，我们大多数时间都待在家中，一个健康的居住环境对于我们的身心健康至关重要。

初衷自然是好的，但实际操作起来却面临不少挑战。

比如，我们这些忙碌的打工族，可能多年都没有进行过全面的身体检查。而现在却要给自家的房子来一次全面的“体检”，难免会让人感到有些疑惑。

这就好比专家们总是告诫我们：“少吃泡面，对身体不好！”、“午餐别只吃馒头，营养要均衡！”虽然这些都是好建议，但在现实生活中执行起来却不容易。最关键的问题是钱从哪里来？

目前，“房屋体检、养老、保险三项制度”的探索仍处于调研阶段，各地尚未给出正式反馈，但相关工作正在持续进行。青海省住房和城乡建设厅保障科的相关工作人员表示，下一步计划是在完成调研后，根据调研结果制定具体的实施方案，随后推进具体的工作。

2024年年初，青海省住房和城乡建设厅发布《关于在城镇保障性安居工程中积极探索建立房屋体检、养老、保险三项制度试点工作的通知》。该通知鼓励在公租房、保障性租赁住房、城镇老旧小区改造等项目中开展房屋体检、养老、保险“三项制度”的探索试点，旨在切实保障人民群众的生命和财产安全。

随着该通知的发布，5月13日，中国大地财产保险股份有限公司青海分公司与西宁市城北区城乡建设局、城中区饮马街街道办事处签订了保险服务协议。根据协议，该公司将为城北区民欣园等两个公租房小区（总面积2.7万平方米）和城中区青徽小区等四个城镇老旧小区（总面积2.5万平方米）提供保险服务，标志着试点工作正式启动。

除青海外，杭州、重庆等地也已开始实施相关政策，推进房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度的试点工作。

住房城乡建设部新闻发言人、住房改革与发展司司长王胜军在8月2日的国新办发布会上表示：“房屋像人一样也会老化，因此需要建立房屋定期体检制度，根据房屋建造年代和功能类型确定体检频率，及时发现并解决问题。同时，还需要建立房屋保险制度，利用市场手段完善工程质量与房屋安全管理机制。此外，建立房屋养老金制度，为房屋体检、维修和保险提供资金支持。”

根据住建部公布的数据，截至2022年底，我国城镇中超过30年房龄的房屋占比接近20%，这些房屋已经进入设计使用年限的中后期；预计到2040年前后，将有近80%的房屋进入这一阶段。随着老旧住房比例的持续增长，房屋“养老”问题日益突出。

自2023年起，“房屋体检、养老、保险三项制度”已被多次提及并在多个城市进行试点。目前，各地试点工作的进展情况如何？遇到了哪些问题和挑战？又有哪些新的解决办法？

2023年3月，住房城乡建设部等15个部门联合发布了《关于加强经营性自建房安全管理的通知》，要求各地积极探索创新房屋安全管理方式方法，开展房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险试点。

2023年12月27日，杭州市印发了《住宅工程质量潜在缺陷保险试点实施办法》，这是落实住房城乡建设部“三项制度”以来全国首个质量保险政策文件。同一天，杭州市临平区临平政储出〔2022〕7号地块项目签订了杭州市住宅工程质量保险的第一张保单，这也是落实住房城乡建设部“三项制度”以来的全国首张保单。

在房屋保险制度方面，重庆市也进行了有益尝试。2023年7月，重庆市住房和城乡建设委员会下属的重庆市公房管理处为其所管理的公有房屋投保了首份“房屋安全保险”保单。这份保单覆盖了36万平方米的公有房屋，保险公司提供一揽子安全保险保障，主要包括房屋倒塌及其造成的房屋损失和居民人身伤亡保障，同时为房屋外墙脱落、房屋火灾、高空坠物等公共安全事故提供救助保障。此外，还引入了事前、事中风险事故预防机制，建立了“体检+保险+监测+服务”的房屋安全管理联动机制，为公有住房居民提供了实质性的安全保障。

2024年年初，青海省住房和城乡建设厅印发了《关于在城镇保障性安居工程中积极探索建立房屋体检、养老、保险三项制度试点工作的通知》。5月13日，中国大地财产保险股份有限公司青海分公司分别与西宁市城北区城乡建设局、城中区饮马街街道办事处签订了保险服务协议。在保险期间内，保险公司为被保险的小区提供第三方定期的房屋安全动态巡查检测服务，并为小区居民提供一次保险和风险管理培训，同时还提供防灾防损、风险查勘服务，并为投保小区提前预警暴风、暴雨等重大自然灾害信息。

西宁市城北区城乡建设局表示，通过引入保险机制，将有效提升房屋安全管理水平，确保保障性住房的安全性和宜居性。接下来，城北区城乡建设局将进一步扩大“房屋体检、养老、保险”三项制度的试点范围，并加强宣传工作，让更多居民了解并参与到这一创新机制中来。

此外，山东省烟台市、济宁市、青岛市等也在试点房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度以及相关内容。例如，青岛市先行先试房屋定期体检制度；济宁市积极推进房屋质量保险制度试点工作；烟台市探索建立城市住宅养老金、城市住宅体检、城市住宅保险等制度，莱山区率先试点。

其中，济宁市被确定为全省自建房质量保险试点市后，决定在邹城市和微山县开展先行试点。指导这两县市积极探索实施“商业保险＋房屋安全体检服务”机制，县级财政出资为全部自建房购买保险，由保险公司联合有资质的第三方技术服务机构，对房屋安全实行动态巡查监测服务。邹城市投入财政资金320万元，为全市25万户自建房居民的62.2万栋自建房购买保险综合服务。微山县投入财政资金200万元，为全县16万户自建房居民的43.46万栋自建房购买“房屋质量综合保险”。

先行先试之举已在一些城市得到实施。“三项制度”目前仍处于试点阶段，各地可以根据物业管理及维修资金制度的特点，探索适合当地、适合不同房屋类型的制度模式。当前的重点是制度、政策和机制的建立。

实施房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度的背后，是我国大量存量物业存在的安全隐患问题。

相关数据显示，截至2023年，中国城镇存量住房面积约为500亿平方米，其中大约300亿平方米为上世纪建设的房屋，已经开始进入“中老年”阶段；而本世纪以来建设的大约200亿平方米房屋中，部分楼龄也已超过20年。预计到2040年前后，将有近80%的房屋进入这一阶段，老旧住房的比例将持续攀升。

中银证券的研究报告指出，当前全国重点城市已迈入存量房时代，我国老旧住房的比例正在持续上升。根据《中国人口普查年鉴 2020》的统计，截至2020年末，我国存量住房建筑面积为510亿平方米、共计4.6亿套；城镇存量住宅建筑面积为292亿平方米、共有2.9亿套，其中2000年之前建成的老旧住宅占比达到了31%（按套数计算）。随着房屋年龄的增长，老旧住房的比例预计将持续增加。这部分住宅由于建设时期受到客观条件的限制，在整体规划、设计标准、建筑材料、建造工艺、节能性能等方面可能存在不足。大量老旧小区面临着维护更新的问题，存在诸如墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化、楼道过道不稳固、房屋本体质量问题等房屋安全隐患问题。

此外，还有一部分自建房屋，由于缺乏专业设计和必要的施工监管，进一步增加了房屋安全的风险。近年来发生的多起自建房倒塌事故，如“8·29临汾市聚仙饭店坍塌”、“4·29长沙自建房坍塌”、“5·27铜陵小区楼房坍塌事故”等，均给人民生命财产造成了重大损失。

“我国住房发展在过去侧重于建设而非管理，主要是加快住房建设和供应，而对住房交付入住后的房屋安全管理重视不够，房屋保养维修制度和机制均不健全。”崔光灿表示，在新建商品住房快速发展阶段，且住房普遍较新，设施设备老化问题不突出的情况下，这种制度的不健全并没有产生普遍性的矛盾。但随着更大比例的住房房龄增长，普遍会出现安全隐患、设施设备老化等问题，需要及早关注。

为了确保小区房屋安全使用并提供全生命周期的安全保障，住建部表示，当前正在抓紧研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度。其中，建立房屋定期体检制度，根据房屋建造年代和功能类型确定体检频率，及时发现并解决问题，有针对性地消除发现的安全隐患。建立房屋保险制度，通过市场化手段推动完善工程质量和房屋安全监管机制。

而为房屋体检、房屋维修、房屋保险提供资金保障的房屋养老金制度，则是一系列制度得以落实的关键。

当前实施房屋“三项制度”面临的挑战主要是什么？简而言之，“资金不足”是一个核心问题。

近年来，各地都在积极推进老旧小区改造，其出发点是“谁投资谁受益”，但由于公共区域存在大量短板，业主缺乏付费习惯，通常等待财政资金、管线单位和社会资本参与改造。以目前改造的老旧小区为例，主要出资人通常是政府和产权单位，在大面积改造的情况下，资金难以平衡。即便住宅维修基金已经足额缴纳，仍有相当数量的老旧小区缺乏足够的养护资金。

当前我国存量住房的维修主要依赖于住宅专项维修资金或业主自筹的资金。以南京为例，目前建成并投入使用15年以上的住宅约有94万套、0.84亿平方米，分别占总量的42%、37%。其中约30%的房屋由于各种原因未能归集维修资金，即使已经归集了维修资金且当前有结余的老旧小区，也有28%的小区余额低于10万元，远远不足以满足现阶段老旧小区的维修需求。实际上，社会资本在参与老旧小区改造时常常面临资金回收周期长、回报率低的问题。从静态计算来看，可能需要10年左右的时间才能看到回报，这要求承担较大的运营压力。因此，社会资本通常倾向于将老旧小区与市政物业或商业项目捆绑改造，以实现盈利平衡。

此外，维修基金并非每个小区都有。尽管政府希望居民能够为改造项目提供资金支持，但实际上很难实施。通常情况下，政府会通过申请专项债来资助老旧小区改造。

公开资料显示，2000年前后开始实施房屋维修资金归集政策，许多之前的老旧房屋并未建立维修资金。住建部的统计数据显示，2000年前建造的房屋约有30亿平方米，按每套100平方米计算，涉及约3000万套房屋，资金缺口较大。

如何解决老旧小区检测、保养、维修、保险等方面的资金缺口问题？

房屋养老金制度类似于个人养老金制度，由三个支柱组成：第一支柱是住宅公共维修基金，由全体业主在购买新房时共同归集，进入个人账户，对于未归集或未足额归集的情况，需要查漏补缺、追溯补齐；第二支柱类似于企业年金，包括一定比例的土地出让金、财政奖补、公共维修资金增值收益、公积金增值收益等，这些资金进入公共账户；第三支柱是商业性质的房屋养老金，包括房屋综合安全保险和商业性房屋养老金补充。

不同于增量时代的建设投入，存量时代需要让已建成的物业持续产生现金流。小区和社区拥有大量的公共空间资源，包括商铺、房屋出租、停车场、广告牌、会所、体育设施等，必须采取盘活经营、出让经营权等方式，以反哺存量时代物业的维修、保养需求。

房屋“三项制度”的顺利实施还面临着参与主体是否可落实、机制是否健全、未来制度实施效果等多重挑战。目前的主要制约因素在于，“三项制度”仍然是政策层面的引导，缺乏法律法规的支持。各地仅在因地制宜地进行试点，对于需要法律法规支撑的问题，如责任主体的确定、房屋监测的范围和频率、房屋养老资金的筹集、保管和使用，以及保险公司提供的合适产品等，都缺乏规范性规定。这需要各地在试点的基础上，结合原有的物业管理机制和维修资金制度，形成可推广可复制的模式。

那么，如何加快推进房屋体检、养老、保险三项制度的实施？

1、确立业主的责任主体地位：业主必须被视为房屋安全使用和维修保养的第一责任主体。从定期房屋体检到房屋养老金的筹集和使用，业主都是委托人或责任人。需要加大对业主作为第一责任人和最终受益人的宣传力度，并通过立法明确这一点。

2、政府的角色：政府既是监管主体也是参与主体。作为监管主体，政府负责监督房屋的安全使用，并督促业主进行必要的维修等工作。政府需要平衡好监管者与参与者的角色关系，并在当地推动适合的“三项制度”建设。

3、市场化与专业化的参与：参与的保险公司和其他主体需要有相应的机制和产品支持。通过政策引导和发挥市场机制的作用，鼓励更多的市场主体参与到“三项制度”的建设中来。

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