凌云华冠开发商拿不出地下车库权属依据却阻扰开车进入地下车库[已回复]

嘿嘿0826

凌云华冠小区开发商不缴纳地下空间土地出让价款及相关税款，但是强占小区地下车库，忽悠业主买没有产权的车位，并阻扰业主回家。
开发商主张车位所有权和使用权归自己，仅仅拿出“民法典第二百七十五条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”和“《广安市城市规划区地下空间开发利用管理办法》（2019年7月21日）第四条 城市规划区地下空间建设用地使用权的设立应当符合《物权法》的规定，开发利用地下空间应当依法取得地下空间建设用地使用权。地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。”，就说这句话中的“谁”是开发商，却拿不出产权登记证明，即“第二十二条 申请办理地下空间建（构）筑物产权首次登记的，申请人应向不动产登记机构提交权属来源证明材料、规划核实意见、工程竣工验收意见、用地核验意见、出让金及税费缴纳凭证、地下空间建（构）筑物测绘报告等材料。”
业主认为：
        1.城市里的小区地下车库要成为产权车库，均应以产权登记确定权属，登记成为特定业主所有权。
        政策规定：（1）《民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。（2）《广安市城市规划区地下空间开发利用管理办法》（2019年7月21日）第二十一条 地下空间建（构）筑物产权登记，应当按照现行的法律法规、规章和技术规范执行。（3）《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年12月23日）第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
        2.2016年9月16日前取得土地使用权，2018年9月15日之后完工的房地产项目，地下车库若有产权，应该与地面部分一并办理，而非先办理地上，再办理地下。
        政策规定：（1）《广安市城市规划区地下空间开发利用管理办法》（2019年7月21日）“第二十三条    结建地下空间建设项目应当与其地上部分一并办理不动产权首次登记。单建地下空间建设项目单独办理不动产权首次登记。（2）第二十四条 项目竣工验收后，地下空间建设用地使用权登记相关手续应由项目开发商或受让人申请办理。（一）在《广安市城市规划区地下空间开发利用管理办法（试行）》（有效期2016年9月16日至2018年9月15日，简称《办法（试行）》）实施前出让的土地，开发项目已启动但尚未完成终验和办理分户产权证的项目，由开发商在办理分户产权证时一并申请。
        3.交房后已办理房屋产权证的小区（凌云华冠小区业主已领取到房产证），该小区地下车位在非人防地下车库又没有办理产权，即不能登记为特定业主所有权，在税收上也没有作为成本对象单独核算，故属于公摊车位，其所有权和使用权归全体业主。
        政策规定：（1）《民法典》第二百七十四条建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第二百七十五条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（2）《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。（3）《广安市城市规划区地下空间开发利用管理办法》（2019年7月21日）“第二十四条 项目竣工验收后，地下空间建设用地使用权登记相关手续应由项目开发商或受让人申请办理。（一）在《广安市城市规划区地下空间开发利用管理办法（试行）》（有效期2016年9月16日至2018年9月15日，简称《办法（试行）》）实施前出让的土地，开发项目已启动但尚未完成终验和办理分户产权证的项目，由开发商在办理分户产权证时一并申请”。（4）国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第十六条  企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。第十七条  企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。第二十六条  成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。第二十七条  开发产品计税成本支出的内容如下：（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配：（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。第三十三条  企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

广安国土

网友：

您好！您在麻辣社区论坛反映“凌云华冠地下车库权属”相关情况收悉。现将相关情况回复如下：

问题一“城市里的小区地下车库要成为产权车库，均应以产权登记确定权属，登记成为特定业主所有权”。

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”；《城市地下空间开发利用管理规定》（建设部令第108号）第二十五条“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁”；《广安市城市规划区地下空间开发利用管理办法》（广安府办发〔2019〕33号）第四条“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁”；《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）第二条：“不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及实施细则另有规定的除外”的规定，凌云华冠地下车库是否办理不动产权证不影响其所有权归属，故凌云华冠地下车位（人防工程除外）应属该项目建设单位广安华冠房地产开发有限公司所有。

问题二“2016年9月16日前取得土地使用权，2018年9月15日之后完工的房地产项目，地下车库若有产权，应该与地面部分一并办理，而非先办理地上，再办理地下”。

根据市委《研究党风廉政建设暨集中整治“群众最不满意的10件事”工作事宜》（议事纪要第13期） 第一条规定“广安府办发〔2019〕33号文件出台前的，按地上、地下分开办理不动产权登记。对地上房屋，要先行完成首次登记及分户转移登记；对地下空间，按照自愿原则，已缴纳地下空间土地出让金的，应及时办理产权登记，未缴纳的暂不办理”，凌云华冠项目于2014年取得土地并实施开发建设，符合地上、地下分开办证的原则。

问题三中关于“地下车位在非人防地下车库又没有办理产权，即不能登记为特定业主所有权，在税收上也没有作为成本对象单独核算，故属于公摊车位，其所有权和使用权归全体业主”。

其权属问题已于问题一中答复，关于“税收、成本核算”等相关问题建议向其他相关部门咨询。

感谢您对自然资源和规划工作的关心和支持。

广安市自然资源和规划局     

2024年3月20日        

嘿嘿0826

网络上查询到的某小区关于架空层权属的法院判决和凌云华冠建设项目环境影响报告表（公示本）中部分内容

嘿嘿0826

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嘿嘿0826

关于地下车库增值税列入开发成本时的地下车库权属

bxy4690009

地下室办产权也是最近几年才开始的以前广安都不办理地下车库产权证你让人家到哪里去拿证出来？只要规划有车库肯定都是开发企业的，原来的物权法和现在的民法典都有这方面的规定“建设用地上的建筑物构筑物属于建设用地使用人所有”，按照现在四川的房屋测绘办法只要规划是车位的也不可能进行公摊怎么可能是购房业主的。现在到处都在闹地下车位说白了就是想停车不拿钱。要说真正属于全民所有不应该拿钱的就是城市道路上的停车位才不该收钱，但这些人又不敢去闹。

嘿嘿0826

兄弟，看看这些法律法规出台的时间。地下空间开发管理规定1997就出台了，国税局关于地下车库是公共配套设施还是开发商所有的文件主要有国税（2006）187号和国税（2009）31号，最高法关于建筑物区分所有权的解释2009发布了。文件有，是没遵守。

bxy4690009

嘿嘿0826 发表于 2024-3-15 13:51
兄弟，看看这些法律法规出台的时间。地下空间开发管理规定1997就出台了，国税局关于地下车库是公共配套设施 ...

先不说你有没有正确理解这些文件的意思，就问你全国人大制定的《物权法》或者《民法典》这些法律效力大还是国税局出的文件法律效力大？一天为了不拿钱乱带节奏，你一上法院就要输官司，信不信？

红雷哥哥

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该用户使用麻辣社区手机客户端登录 丨你的言论影响四川

嘿嘿0826

bxy4690009 发表于 2024-3-15 17:02
先不说你有没有正确理解这些文件的意思，就问你全国人大制定的《物权法》或者《民法典》这些法律效力大还 ...

首先，可以明确的告诉你，这个费用还拿得出，而之所以维权，是因为开发商拿不出过硬的权属证明依据（简单直接的就是权属登记，间接的就是投资依据），让业主不服，觉得不公正。其次，你的观点是物权法或民法典直接规定了地下车库属于开发商，因为整个小区就是开发商建的。再次，我们提出的观点是:1.税收缴纳证明开发商将地下车库按照公共配套还是自己单独投资进行建设。2.按照《广安市城市地下空间管理办法》（2019年）规定补缴纳地下空间土地出让价款，才能获得办理产权资格，在办理地上产权时和地下产权一并申请。3.物权法或者民法典明确不动产的产权以登记发生法律效力。而关于地下车库的权属只有三种形式:产权车位、人防车位和公摊车位。产权车位首次权属属于开发商，开发商有权租售。人防车位根据“谁投资谁受益”原则，怎么判定“谁投资”就是根据税收来确定，如果把地下车库建设成本分摊到本项目开发成本（请看上面列举的各地税务局关于地下车库土地增值税缴纳的回复，然后再将国税（2006）187号和国税（2009）31号结合起看，再回过头去看民法典274和275），那么投资人就是业主，使用权属业主共有，开发商在售卖房屋后，地下车库的使用权开发商就自动丧失，但如果开发商将人防地下车库建设作为单独成本核算，投资人就是开发商，权属归国家，使用权归开发商，只能租不能卖。公摊车位是把建设成本纳入了整个项目的开发成本，没有单独进行成本核算，投资人是业主，不能办理产权但使用权属于业主共有。综上，不是你说的上位法和下位法的关系或者哪个条文的法律效力大，以上列举的国税法规、空间管理办法、建筑物区分纠纷解释和民法典的条款不是简单的堆砌，而是理顺该小区地下车库的所有权和使用权的层层递进得关系。现在，关于该小区地下车库争议的焦点是它属于产权车位还是公摊车位，因为多方明确了该地下车库不是人防车位，关于争议，按理谁主张谁举证，现在开发商主张是产权车位，他就应当拿出产权车位的直接依据权属登记证明或间接的投资依据，而业主主张公摊车位，应该提供公摊车位的依据（故部分业主在向相关部门反映争取摸清小区家底），只是，因为业主是消费者，在证据获取上存在劣势，且签订的是格式合同，在提供相关部门答复的开发商未交纳土地出让价款，未办理首次产权登记的证据后，开发商就负有更多的举证责任，提供地下车库的权属证明（直接或间接）。最后，希望你认真看看相关的法律法规，以法律条文讨论。同时，可以到中国裁判文书网查看相关案件，翻看上列举的法律法规，对照开发商的当下的实际情况:至今没有缴纳地下空间土地出让价款（2019年的广安市城市地下空间管理办法提供了办理地下车库产权得办法，但不补交那就不去产权车位了），未申请地下车库产权登记（申请办理就需要缴纳土地出让价款、缴纳相关税收等，详见管理办法中的条款），而业主已经拿到房产证了。

嘿嘿0826

物业用房等没有产权证，但属于业主共有。

嘿嘿0826

有法院判决书首页，可以自行到裁判文书网上查看全文，查看法院依据的法律法规条文和事实依据。

嘿嘿0826

嘿嘿0826 发表于 2024-3-17 21:52
有法院判决书首页，可以自行到裁判文书网上查看全文，查看法院依据的法律法规条文和事实依据。

看看这个案例，和凌云华冠等广安很多小区地下车库的情况类似，就是没有产权却声称地下车库归开发商所有，之所以这个案例中是开发商起诉业委会和物业，是因为这个小区成立了业委会，物业受业委会指导，且按照一个小区只有一个物业的规定，物业全面接管了小区（含车库，但是本地很多小区地下车库开发商赖着不移交，这是违法违规，可是相关部门不进行处置），所以如何管理车库开发商伸不了手，所以只有向法院起诉。但大家看看法院判决:请求判令原告享有无锡市观山名筑A区地下室车位的所有权；该登记行为需X公司依法依规、满足条件、办理产权登记确认，不应由法院加以确认，否则干涉相关部门的业务和管理职权。起诉也需有具体的诉讼请求。即开发商依法依规、满足条件、办理产权登记确认，这个地产项目还是2014年竣工，可凌云华冠地块是2013年拍卖，2020年9月竣工，不管国家层面出台的法律法规还是广安当地的补充法律法规，都给开发商获得地下车库的产权指明了道路，可是开发商就不那么做。

嘿嘿0826

谁投资谁受益，看的是依据，而不是谁建设。开发商单独进行地下车库建设成本核算，开发商就是投资人，但开发商将地下车库建设成本和地面建筑建设成本一起列入开发成本，投资人就是业主。

嘿嘿0826

这个“政策+结论”回复模式不对，为什么？比如“根据《刑法》第xxx条　处有期徒刑或者拘役。所以某某被判处有期徒刑X年。”但某某到底做没做违法乱纪的事却不提，就给出了判处有期徒刑X年结论。

嘿嘿0826

正确的回复模式应该是“政策+事实依据+结论”模式。即“根据xx（法律法规或政策规定），开发商办理xx，提供xx，故属于开发商”或“根据xxx，开发商没有办理xx或提交xxx,故属于全体业主”。

嘿嘿0826

看看人家万年县不动产登记中心2023年12月关于地下车库权属介绍的公众号文，人家说的清清楚楚，是个智商正常的人都能看明白，但反观本地的某些部门人员，总是采用“政策+结论”式回复，及时提出了要求，要求按照“政策+事实依据+结论”回复，但依旧我行我素，让民生矛盾得不到清清楚楚的定争止纷。

嘿嘿0826

三、开发商将车库的建设费用列入了开发成本进行土增税的清缴，又保留了车库的所有权如何定性呢？       
这是非常好判断的问题，已经将车库的开发费用分摊进房价，即放弃了车库的所有权。       
如果开发商通过协议、诉讼等方式保留了车库的所有权，这时关于车库的开发费用就不能列入开发成本抵扣。如果将不能列入开发成本的车库设计、建设等费用列入了土增税的清缴抵扣成本，显然涉嫌逃税。
我国刑法第二百零一条：纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额10%以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额30%以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。扣缴义务人采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，数额较大的，依照前款的规定处罚。对多次实施前两款行为，未经处理的，按照累计数额计算。

嘿嘿0826

    《最高人民法院、最高人民检察院关于办理危害税收征管刑事案件适用法律若干问题的解释》已于2024年1月8日由最高人民法院审判委员会第1911次会议、2024年2月22日由最高人民检察院第十四届检察委员会第二十五次会议通过，现予公布，自2024年3月20日起施行。
最高人民法院     最高人民检察院
2024年3月15日

嘿嘿0826

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啷个紧到长不帅

很专业，不过附件太多大部分网友不会逐一查看发帖内容，不能共情。