成都市龙泉驿区大面街道插手炜岸城小区物管引争议

民生可畏 · 发表于 2022-10-29 20:18

来源：四川省法治与社会治理研究会官方账号

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在成都市龙泉驿区大面街道，位于青台山社区的炜岸城小区，最近发生了一件令人意想不到的事，在没有成立业主委员会的情况下，街道办干部擅自替小区业主做主，换掉原来的外来物业公司，开始招标应急物业，理由却是水分很重的4个月3200件投诉……

街道办强行引进应急物业引发业主不满

2022年9月27日，“问政四川”平台刊登了“成都市大面街道违规引进应急物业”一文，问政网友在投诉中称：炜岸城小区作为大面街道体量较大的小区，多年来未能成功成立业委会，大面街道办和青台山社区不积极组织召开业主大会促进成立业委会，反而不顾全体业主反对，强行推动应急物业选聘招标。问政网友在该文中指出，炜岸城小区未出现物业管理条例规定的应急物业入驻两种法定情形，不需要应急物业入驻。街道办和社区作为物业管理的指导和监督机构，应根据物业管理条例规定指导和监督炜岸城开展多种方式物业管理:一是依法召开业主大会；二是依法组建物业管理委员会；三是依法支持业主自治。

街道办和社区简单粗暴地让应急物业进场，其目的何在？

9月30日，一位姓黄的网友向“成都市政府网络理政”社会平台投信反映了同一事实。这位自称是成都市龙泉驿区大面街道青台山社区炜岸城小区业主在来信中称：炜岸城业主在不知情的情况下，被大面街道办的我行我素引进应急物业，他们怀疑炜岸城开发商和办事处有利益勾结。

黄先生说，小区业委一直成立不起来，去年规则已制定好，后来又改规则，导致业委会成立失败。随后，由于开发商和现物业出现予盾，又生出了罢免物业的投票。在很多业主有疑问时，街道办又来一个“五问五答”。解聘现物业成功后，又在业主不知情的情况下启动应急物业。

黄先生称，自去年起，现物业已逐渐得到了业主的认可，这个时候又来引讲应急物业，完全不顾街道办自己出台的“五问五答”。业主要的是成立自己的业委会，实在不行也要按五问五答选聘全国前十的物业。

这位业主代表说，他们业主来信目的一个，就是实事求是认真梳理炜岸城近几年来业主和物业的矛盾，多听业主意见，启动成立业委会。街道办和社区不要与开发商勾肩搭背。并指出，炜岸城有一个业主是十九大代表，如果不相信的话可以问问他。

据问政四川和成都市政府网络理政平台显示，这两个投诉结果，目前正在办理中。

这究竟是怎么回事呢？事情还得从头说起。

街道办越俎代庖“解雇”前期物业

据介绍，位于成都市龙泉驿区青台山社区的炜岸城小区共有6千多户，常住居民达1.3万余人。

2011 年8月30日，深圳市保利物业管理集团有限公司（以下简称“深圳保利物业”）与龙泉驿区炜岸城小区开发企业四川炜岸房地产开发有限公司签订《炜岸城前期物业管理服务合同》，由保利物业为小区提供前期物业服务。

据了解，成立于2001年的深圳保利物业，是国内较早认证的国家一级物管资质企业，从事综合物业资产管理服务，业务遍及深圳、北京、上海、广州、重庆、成都、厦门、西安、昆明等五十多个大中城市，服务项目超过120多个，设有50余家分子公司。2021年度获中国物业服务企业综合实力500强、深圳市物业服务企业综合实力百强。

深圳保利物业入驻成都炜岸城小区物业服务以来，至2021年，物业服务工作管理有序，小区和谐稳定，没有发生重大治安问题，没有发生重大矛盾和纠纷。2021年，由于小区开发商长期拒交或拖欠深圳保利公司物业服务费约2000万元，深圳保利物业将小区开发商起诉于龙泉驿区法院。

2021年11月30日，龙泉驿区大面街道青台山社区发布《关于召开炜岸城小区2021年第一次临时业主大会会议的公告》，称其系依据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》规定，以收到炜岸城小区所谓的20%以上业主签名提议解聘现有物业服务企业的申请为由，决定由其代行业主委员会职责，组织召开小区临时业主大会，投票表决“是否同意解聘前期物业服务企业”。

2021年11月至2022年4月期间，小区也有多名业主签名向大面街道办和龙泉驿区信访局等投诉反映对所谓20%以及上业主提议签名的真实性存置疑，要求大面街道办应调查核实及公示所谓的20%以上业主签名提议的真实性。

2022年5月，深圳保利物业分别向大面街道办和四川省经济促进会民营外来企业投诉中心反映所谓的20%以上业主提议解聘现有物业服务企业的签名存有虚假，不调查核实及公示所谓20%业主提议签名的真实性就组织小区业主投票召开炜岸城小区临时业主大会解聘现有物业服务企业，程序上违法违规，且投票环节存有许多不合法不合规之处，严重损害了现有物业服务企业（保利物业）的合法权益。

5月下旬，四川省经济促进会民营外来企业投诉中心了解情况后，出函至龙泉驿区政府，建议大面街道办应暂缓组织召开小区临时业主大会的投票表决，先调查核实相关情况。

5月31日，大面街道办及青台山社区仍坚持组织召开炜岸城小区临时业主大会投票表决“是否同意解聘前期物业服务企业”。同日，青台山社区再次发布《公告》，称临时业主大会表决结果为“同意解聘前期物业服务企业”。

6月17日，青台山社区向深圳保利物业发送《关于解除炜岸城小区前期物业服务合同的通知》，告知深圳保利物业与炜岸城小区的前期物业服务合同解除，并要求深圳保利物业做好退出物业项目的准备。

6月10日，深圳保利物业向大面街道办致函，反映大面街道办及青台山社区组织召开的炜岸城小区2021年临时业主大会及表决决定“解聘现有物业服务企业”严重违法违规，公司坚决不认可，坚决反对，应予撤销。

7月15日，深圳保利物业向龙泉驿区法院提起诉讼，要求法院否决撤销大面街道及青台山社区组织召开的炜岸城小区2021年临时业主大会表决“解聘现有物业服务企业”决定。

7月12日，四川省人民政府外来企业投诉中心和四川省经济促进会组织专家调研组到龙泉驿区调研“营商环境及疫情下企业的纾困解难”，在杨亚锋副区长主持的民营企业代表座谈会上，省投诉中心调研组领导、杨亚锋副区长、大面街道办事处江佩瑶书记、深圳保利物业总经理张朝辉等沟通达成共识：深圳保利物业反映的“大面街道办及青台山社区组织召开的炜岸城小区2021年第一次临时业主大会会议程序及其表决严重违法，要求撤销临时业主大会会议作出的解聘现有物业服务企业的表决决定”，既然深圳保利物业已上诉至成都市龙泉驿区法院，所以大面街道办事处和深圳保利物业当事双方要等待人民法院的最终裁定；大面街道办事处要组织炜岸城小区业主成立业主大会，并按法规程序由小区业主大会自行选聘确定物业服务企业。

8月22日，大面街道办发布“炜岸城”应急物业服务项目（招标编号：JYGZ-2022[06]）的招标公告，为炜岸城小区招标应急物业服务人。

8月31日，深圳保利物业分别向大面街道办、龙泉区政府、成都市政府、四川省住建厅等提交了《关于立即终止选聘炜岸城小区应急物业服务人的函》。并向四川省人民政府外来企业投诉中心提交了《关于龙泉驿区政府大面街道办事处违规启动选聘炜岸城小区应急物业服务人，严重损害我公司合法损益的投诉书》。

9月19日，四川省人民政府外来企业投诉中心发出督办函，对该事件进行督办，督办期间，大面街道办事处主要负责人，无视督办的相关要求，继续违规启动炜岸城应急物业选聘招标及相关程序，严重损害保利物业公司合法权益。

9月22日，大面街道办青台山社区作出“关于炜岸城小区部分业主所关心的相关自治管理的问题答复”，就为何启动炜岸城小区应急物业招投标流程作出了答复。问答1称自炜岸城小区2021年第一次临时业主大会会议结果公布后至今(2022年5月31日至9月22日)，大面街道和青台山社区收到业主投诉深圳保利物业不作为、管理混乱、小区治安差、电梯安全隐患重大等信访投诉高达3200件，已出现失管失控风险。为避免相关矛盾激化升级，造成小区失控，大面街道依据《四川省物业管理条例》规定启动炜岸城小区应急物业服务人确定工作。

深圳保利物业对如大面街道办上述行为和答复持质疑和不认可态度，对3200件投诉的统计口径及真实亦有疑问。深圳保利物业成都炜岸城项目负责人称，上述日期区间合计 115 天，115 天产生3200件投诉，平均一天 27.8 件，按每日 8 个小时计算，每小时大面街道接待并处理关于炜岸城物业服务的投诉约 3.5 件，这可能吗？

事实是否果真如此，尚不得而知，大面街道据此就贸然开展应急物业招投标工作引人怀疑。

该负责人指出，应急物业的服务标准是最差的基本保障性服务，应急物业服务内容仅限人于垃圾清运、秩序维护、二次供水、电梯运行等维持业主基本生活的物业事项，且应急物业超期“服役”的情况也屡见不鲜。此次大面街道启动炜岸城小区应急物业招标，不但没有实质性的推进广大业主翘首以盼的正规流程更换物业，反而相向而行，给上千户（根据本小区自发建立的多个微信群、QQ 群成员数进行保守计算）炜岸城业主制造了大面积恐慌。

该负责人同时指出，大面街道办在法院对深圳保利物业诉“撤销大面街道办青台山社区组织召开的炜岸城小区2021年第一次临时业主大会表决决定（解聘现有物业服务企业）”一案没有做出生效判决前，在炜岸城小区并未出现物业服务区域失管失控状态的情况下，在小区开发商长期拒交拖欠深圳保利物业巨额物业服务费法院还没裁定和执行的情况下，公然违背7月12日杨亚锋副区长主持的民企代表座谈会上多方达成的共识，擅自强行启动炜岸城小区应急物业选聘招标程序，其行为动机令人费解，严重损害深圳保利物业合法权益，让深圳保利物业很受伤。

物业服务品质不断提升，3200件投诉水分太重

大面街道称，深圳保利物业自2022 年5月31日至9月22日时间，大面街道和青台山社区收到业主投诉深圳保利物业不作为、管理混乱、小区治安差、电梯安全隐患重大等信访投诉高达3200件，这是否属实呢？

深圳保利物业负责人称，大面街道办及社区如上答复所述与事实不符，没有依据，没经调查核实，没有甄别虚假投诉、恶意投诉，不区分投诉问题的责任主体，把虚假的、恶意的、不是深圳保利物业责任的投诉都一棍子打给深圳保利物业，使深圳保利物业无端承受不白之冤，给深圳保利物业在炜岸城小区物业服务造成严重影响，严重损害了深圳保利物业的合法权益。

据深圳保利物业了解，大面街道、青台山社区所说的3200件投诉中匿名投诉人较为集中，号码均为同一号码，频繁重复投诉，回访时电话均无人接，虚拟电话居多，住建局、消防部门、信访部门相关领导到现场联系投诉人，投诉人电话不接，也不到场，很多电话为江苏及外地号码，投诉人涉嫌虚假恶意投诉。

6月1日至8月15日期间匿名投诉件，据大面街道和社区报称:投诉达380单左右，而深圳保利物业炜岸城项目负责人杜振国将个人电话以一封信的形式于2021年10月24日全小区公示，从2022年7月开始，深圳保利物业管家每日业主群/企业微信推送夜间值班经理及端口负责人的电话，信息沟通渠道完全畅通，没有出现推诿、脱单、拒单的情况。从住建局信访办了解信息得知，投诉人相对集中，投诉人就那几个人，一个问题反复投诉，可在回访时电话却无人接听。

而与此同时，深圳保利物业在这段时间，为小区居民提供了多种服务和丰富多彩的活动，据深圳保利物业炜岸城项目负责人介绍。6月19日，在父亲节播放了电影《反黑风暴》，倡导敬父爱父；7月1日，建党节播放红色电影《我和我的祖国》慰问老党员，看望孤寡老人。炜岸城小区景光灯光调整，营造温馨美丽小区，小区院落支部、物业支部联合共同抗疫，成效显著。

疫情期间，炜岸城小区固定门岗21个，面对一天一检、三天一检持续多次，10多天连续作战，党员、志愿者、群众齐心聚力，共同抗疫，筑牢疫情防控防线，保障居民健康。

深圳保利物业为45名志愿者赠送抗疫志愿者纪念品，志愿者热情高涨，为院落联合支部及全国文明典范城市创建奠定了坚实的基础。抗疫期间，支部及物业人员全力配合，以科学果断的应对措施全力筑牢社区疫情防控安全防线，受到业主及各级部门的好评。

7月17日，小区40栋41栋有疫情病例，对两楼栋进行了及时封控。物业公司全员参与，支部、党员牵头组成突击队，与志愿者协同开展消毒、核酸检测、对客服务。小区设置5处核酸检测点、20组核酸检测台，每日检测7000余人次，清理垃圾1400余户/日，代买菜200余次/日，为专人12名特殊群体(行动不便的病人、孕妇、高龄老人)提供专人服务。

面对突如其来的“7·15”疫情和“7·22”疫情，深圳保利物业成都分公司党支部坚决落实党中央国务院和省委省政府、市、区委政府部署要求，团结带领支部党员、积极分子、员工众志成城、攻坚克难，全力以赴一鼓作气打赢疫情防控攻坚战。支部党员、积极分子冲锋一线、守土尽责，筑起疫情防控坚固防线。用真心真情守护小区安全、群众健康。区长及各级领导抽检中均得较高评价。

8月12日，深圳保利物业成都分公司党支部获成都市经开区（龙泉驿区）新冠肺疫情防控党支部”殊荣。

9月20日，中共成都龙泉驿区委非公有制经济组织和社会组织工作委员会写《感谢信》给深圳保利物业成都分公司党支部，感谢在疫情期间一寸丹心的守望相助和义薄云天的真诚情谊。

街道选聘应急物业是否“乱作为”？

针对大面街道启动应急物业服务招标工作的行为，有关法律专家指出，这既不符合相关法律法规规定，也不符合炜岸城小区业主临时业主大会投票的初衷。

深圳保利物业负责人称，大面街道应立即停止并撤回“炜岸城”应急物业服务项目的招标工作，并按“5 问 5 答”确定的工作方案尽快开展新物业的选聘工作。大部分业主也认为，炜岸城小区并未出现《四川省物业管理条例》第七十三条第一款所列明的“物业服务区域突发失管状态或者因物业服务合同终止引发重大矛盾纠纷”的情形。

有关法律人士也指出，物业投诉多并不等同于物业服务区域出现失管失控状态；大面街道和青台山社区称炜岸城小区投诉多，先不论投诉数量及问题是否真实、是否同一人重复投诉、是否针对同一事项重复投诉、被投诉对象是否均为深圳保利物业，小区投诉数量多并不能等同于产生物业失管失控风险。

物业失管失控风险的主要来源应该包括但不限于以下情形：1、物业罢工，拒绝继续提供物业服务；2、物业服务企业资质被吊销，不能再继续提供物业服务；3、前期物业服务合同解除后，物业服务企业表示不愿再继续服务业主等情形。

以上情形均未在炜岸城小区出现，因此炜岸城小区并未出现物业服务区域失管失控状态。一句话：解释所说的“风险”两个关键字不等于也不能理解为《条例》规定的“状态”。

在选出新的物业服务企业之前，前期物业服务企业即保利物业根据《民法典》规定，需履行后合同义务；根据《民法典》第九百五十条“物业服务合同终止后，在业主或业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费”之规定，深圳保利物业即使目前已经被终止了前期物业服务合同，也应当在新物业服务人接管前履行法定的后合同义务。同时全体业主也同意，在选聘出新的物业服务人之前，应当由深圳保利物业继续提供物业服务工作。这是最稳妥有效且合理的解决问题的方式，炜岸城小区目前并不需要应急物业服务的介入。

另外，在选出新的物业服务企业之前，前期物业服务企业即保利物业也明确表示愿意继续提供物业服务，因此不会出现物业服务真空期的状态；炜岸城小区的业主代表与深圳保利物业的负责人进行了沟通，在目前的情形下，新的物业服务人还未确定，询问了深圳保利物业是否愿意继续提供服务，深圳保利物业的负责人给出了肯定的回复，希望可以继续为炜岸城小区全体业主服务。炜岸城小区面积广人数多，服务总有些小的问题，但深圳保利物业也承诺会尽全力改进。在业主同意深圳保利物业继续提供物业服务至新物业服务人接管时，同时深圳保利物业目前并未有主动退出炜岸城小区物业服务，并明确表示愿意继续提供物业服务的情况下，炜岸城小区不可能出现物业服务真空期的状态。另外，备受全成都市人民煎熬的“7.15”“7.22”“8.25”三轮疫情，炜岸城小区在深圳保利物业的得力组织和积极服务下渡过了难关，在6月17日被大面街道违法违规通知解除物业服务后仍坚守自己的岗位和职责，足以说明深圳保利物业用实际行动表明愿意继续提供小区物业服务，也确实在为小区提供物业服务。

9月22日，青台山社区作出“关于炜岸城小区部分业主所关心的相关自治管理的问题答复”之问答 2 言行矛盾。上述答复解释称 6.17 发放了《关于解除炜岸城小区前期物业服务合同的通知》后暴发了“7.15”“7.22”“8.25”三轮疫情，后两月忙于防疫工作，无暇推进临时业主大会会议结果的相关工作；但偏偏有空推进毫无依据、适得其反的应急物业招聘工作，为何不是利用难得的空闲时间推进正当程序？此说法难以自圆其说，以此足以说明其解释牵强、毫无信服力，言行矛盾，势必有作法不公、徇私之嫌。

“关于炜岸城小区部分业主所关心的相关自治管理的问题答复”之问答 3 再开空头支票一张。上述答复承认了“五问五答”继续有效，但对于何时推进、多久完成新物业的选聘承诺、大家更为关心的选聘方案规则制定细则问题只字不提。不由得让广大业主产生联想：启动应急物业只是表象，实则是想绕开五问五答的相关约定，企图以简化招投标手续的方式为某些利益人关联的物业公司进场保驾护航，再以招投标公告服务期含糊不清的表述(未注明到期怎么办，更未注明无论服务好坏到期自动退场结束应急服务)最终实现应急物业长期顶替现有物业，以此势必会影响炜岸城业主的合法权益。

有关法律人士指出，炜岸城小区并不符合《四川省物业管理条例》第七十三条规定的“物业服务区域突发失管状态或者因物业服务合同终止引发重大矛盾纠纷”这一应当确定应急服务人的情形。因此，大面街道启动炜岸城小区应急物业选聘招标的行为既无任何事实根据，也不符合国家物业相关法规和地方性法规规定。

目前，深圳保利物业已就此事向相关法院提起行政诉讼，事情结局如何？我们将继续关注。