【贝壳成都资讯】贝壳研究院关于住房需求的三大预测（一）

杨半仙儿

以长期视角应对短期波动，以确定性应对不确定性，是拨开迷雾、穿越周期的重要指引。中国房地产市场正从大开发时代步入增量、存量并举时代，从高增长进入中低速、注重高质量增长的新发展阶段。那么，未来5年、10年，乃至15年，市场需求趋势如何？将呈现哪些确定性变化？

为解答这个关系宏观经济发展的核心问题，贝壳研究院参照了日本、韩国房地产发展经验，从总人口、城镇化率、人均住房面积、住房拆除率及拆迁安置返还比等核心维度分析出发，对住房消费需求进行了量化测算，对“未来15年我国住房需求有多少”这类关键问题给出了答案。

住房总需求已进入下降期

未来15年年均降速将达2.5%

此次在测算住房需求上，贝壳研究院引入了“人口支持比”这一分析维度，即15-64岁的劳动力人口数量与15岁以下和64岁以上人口数量之和的比值，反映社会生产力。理论上，人口支持比越高，住房需求也越旺盛，反之住房需求则下降。

可以参照的是，日韩经验表明住房需求均经历快速增长期、高位震荡期和下降期，人口支持比峰值领先住房需求峰值3-4年。中国人口支持比已经在2010年达峰，此后人口支持比持续下降，这决定了当前我国住房总需求已进入下降期。

报告在国内住房消费需求的相关研究方法的基础上创新改进，借鉴文化和经济发展模式相近的日韩经验，并以其指导定量估算。

本次测算发现：2021-2035年我国将有201-247亿平方米的新增住房需求，中性情形下为222亿平米，年均14.8亿平米。相较于“十三五”期间住房市场年均18.9亿平米的交易规模，住房总需求呈现逐步下台阶的特征，到2035年，住房总需求降至13.3亿平米，15年间年均降速2.5%。从五年的跨度周期看， “十四五”（2021-2025年）期间我国住房总需求约78亿平方米，年均15.7亿平方米，相较于“十三五”期间下降17%。