“才收的房，不动产证还没办下来，如果开发商欠债被起诉，这样的房子会被法院查封吗？”针对近期有房企爆出债务危机，不少业主有这样的担心。四川手机报记者就此咨询了律师和相关部门。
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办了预售备案，房子就是我的吗？
“签了购房合同，还到房管部门备案了，难道房子不是我的吗？”成都业主张先生有疑问。成都市不动产登记中心工作人员表示，房产交易备案与不动产登记完全是两个概念，房产交易备案是在系统里注明这套房子已经卖掉，防止开发商一房多卖。业主只是名义上拥有房产，并非法律意义上取得了房屋所有权。
未办不动产证，房子所有权归谁？
“购房在前，且手续合法，为啥房子不归我？”四川明炬律师事务所律师邢连超解释，《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经国家机关依法登记才发生效力。意思就是说，在没有办不动产证之前，房子所有权依然归开发商所有。
他解释，既然房子所有权归开发商所有，那么法院在执行开发商债务案件的时候，就可以查封这些房产，并且现实中多数是这样执行的。
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业内人士：查封后可提出执行异议
“法院查封房产只是一种保全财产的方式，并非马上拍卖变现。”成都市不动产登记中心工作人员介绍，法院大量查封开发商名下的房产，主要有两个原因：一是量太大来不及逐一区分，二是防止开发商恶意备案逃避执行。符合条件的业主向法院提出执行异议后，房屋是可以解封的。
律师：业主这样操作可以解封房产
邢连超进一步解释，如果已经签订购房合同并在房管部门进行销售登记备案，虽然没收房，购房者可以根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条提出执行异议，法院会解除第三人查封，保护购房人权益。但是若购房后未登记备案的，法律保障力较弱。
律师提醒，上述第28条规定的不动产包括住宅、商业等，购房者须同时满足四个条件才能获法院支持：在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；在法院查封前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。
上述第29条则主要对商品房进行规定，购房者须同时满足四个条件才能获法院支持：在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同； 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； 已支付的价款超过合同约定总价款的50%。
致高律师事务所律师李志鹏表示，若生效法律文书已进入执行程序，购房者除了提出执行异议，还可以提起执行异议之诉或者申请再审。
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法院人士：房企债务案件并非一封了之
一位不愿具名的法院内部人士介绍，对于房企债务问题各地都会审慎对待，特别是涉及面广的超大型房企，并不是法院一封了之，而是多部门协调解决，以保证房屋正常交付。这样也才能最大程度保障购房者的权益。
（四川手机报 调查组）
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发表于 2021-12-16 09:54
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发表于 2021-12-15 15:09
