今年以来，麻辣社区“群众呼声-四川网络问政平台”关于物业的投诉，呈爆炸式增长。密集性、全面化、覆盖地区广的投诉，在提醒着人们，房地产高速发展20年后，城市将要面临着巨大矛盾和难题。
从这些投诉中可以看到，20年来房地产行业的高速发展，带来数量庞大的小区的诞生，但随着商品房房龄的增长，房屋老化带来的业主与物业之间的矛盾和对立，正日益激烈和尖锐，很多小区甚至已经到了水火难容的地步。
房子老化加快，质量问题层出
“小区2018年交房，二期5栋的2个电梯从交房就没好过，隔三差五就坏，估计与电梯质量有关。人命关天的事，多次跟物业反映也无济于事。”成都成华区明信鹭湾的一位业主在麻辣社区上反映。
房产大开发已20余年，房子老化出现质量问题也在所难免。但纵观麻辣社区网民留言，不难发现：房子老化速度正在加快，越来越多仅交房三五年的房子被曝存在这样或那样的质量问题。
经麻辣社区编辑搜索查询，房子质量问题集中表现为电梯故障频发、外墙脱落、墙体漏水、地下室渗水、管道线路老化、院内排水不畅……相关的投诉留言层出不穷，且问题长期未得到有效解决，可谓“住者伤心，听者落泪”。
甚至一些新房也难逃质量问题。9月29日，成都市民唐先生在麻辣社区发布图文，反映自己在双流区购买的九龙仓时代上城二期的新房，交房不到一年，房屋多处渗水漏水，解决过程令其心力交瘁。
（图源：市民唐先生 ； 说明：次卧一处墙体发霉渗水）
那房子质量问题谁来解决？开发商？物业？在寻求解决过程中，开发商自交房结束后就隐退于业主视野之外，业主很难与之当面对峙；而“驻扎”在小区内的物业，便成为业主们唯一能抓得住的“救命稻草”。
“我们交了物业管理费，物业就应该负责解决小区所有问题。”这是大多数业主的心声。而在向物业反映无果后，不少业主则认为是“物业不作为”。也正因如此，在麻辣社区的房屋质量相关投诉中，如“物业不作为”等物业相关关键字出镜率极高。
一来二去，商品房质量问题逐渐成为“业主与物业”的矛盾激化点。据麻辣社区编辑统计，在过去2个月的时间里，麻辣社区问政留言中成都每10条投诉就有1条是投诉物业的帖子，业主与物业矛盾突出。
（截图说明：在麻辣社区四川网络问政留言版搜索“物业不作为”，随机截取的搜索结果）
物业也无奈？
保质期内，主责在开发商
业主普遍认为物业处理不及时、不彻底、不满意，齐刷刷将房子质量问题归责为“物业不作为”。但麻辣社区编辑从帖文官方回应里，却得到另一种答案。
“物业按照《物业服务合同》约定对小区公共部分进行服务，房屋质量问题不在物业服务范围之内。”这是成都市金堂住房和城乡建设局在处理“金堂滨河花园外墙渗水”一事时作出的回应。
（9月16日，成都市金堂住房和城乡建设局在麻辣社区的回应）
换言之，对于房子质量问题，物业最多只起“辅助”作用，即登记、上报、催促、协调，不负责直接处理。
物业的责任已划清，那开发商就跑不脱了？其实不然，开发商担责是有前提条件的。据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，处于保质期内的小区，可联系开发商维保单位进行维修。如已超过质保期或者因业主自身原因造成房屋损坏的，则按照“谁受益、谁负担”的原则自行处理。
“谁受益、谁负担”说明了两个信息，一是过了保质期的小区，开发商对房屋质量问题概不负责；二是过了保质期，业主需要自行维修，公共部分由涉及的业主们共同负担，凡涉及私人空间的则由业主个人负担。不少小区也因此陷入“已过保质期”的维保窘境。
位于成都郫都三道堰的堰北印象小区就是一个典型案例。10月14日，有网民在麻辣社区发帖称，“堰北印象小区四栋楼，所有一楼无电，反映几个月仍未解决，群众怨声载道，谁来解决处理？”
对此，三道堰镇政府回应表示，三道堰八步桥社区已经介入协调了多次，与开发商也协调多次，目前，开发商以质保期已过为由，不在出钱对电表事宜进行整改，只有业主采取自治来彻底解决。
（截图说明：三道堰八步桥社区回应网民）
堰北印象小区并非个案。麻辣社区编辑注意到，那些被业主反复投诉的小区基本都表现为这类情况。前期建设工程质量不达标，如今保质期又已满，施工单位不再承担保修义务，诸多问题沦为无人认领的历史遗留问题。
“但很多业主都不理解物业，总认为我们不做事，但实际我们把该做的、能做的都做了。只不过物业业务能力范围有限。”一位从事物业管理行业的经理告诉麻辣社区编辑，尤其是在房子质量问题上，物业在业主和开发商之间做沟通协调，常常两头都吃力不讨好，群众怨气很大。
维修资金：兜底作用或面临失效
通常情况下，保质期过期后，房屋维保还有另一道“保险”：维修资金。但维修资金并不适用于所有情景，只有涉及公共区域时维修资金才管用。随着问题不断累积、恶化，群情越发激愤，维修基金的“兜底”作用恐面临失效。
《成都市住宅专项维修资金管理办法》规定显示，维修资金应当专项用于建筑区划内住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。
相比无任何兜底保障的绝望，维修资金也算是带来一丝曙光。至少，那些对业主生命安全造成严重威胁的电梯故障、外墙脱落等房屋质量问题，可以申请动用维修资金来修缮。然而，据不少业主与物业工作者反映，在“申请动用维修资金”实际操作中存在诸多困难，其中就潜藏着诸多激化业与物业矛盾的因子。
一方面，维修资金申请程序复杂，审批进度相对缓慢。不少业主认为，这是物业不作为的表现，质疑物业办事效率。另一方面这项工作需物业参与查办，例如需要物业来组织业主表决“是否启动维修资金”，协调工作开展难。
据相关规定，除应急使用之外，专项维修资金使用需经分摊列支范围内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意。而近年来的楼盘越修越高，仅一个单元楼就有一两百户人。表决涉及人数多，加之每个人的立场想法不同，因此物业协调业主表决同意绝非易事，业主也怨声载道。
此外，维修资金还存在一个潜在矛盾危机，即维修费用高，维修资金难抵御多次大型维修。综合留言情况，一些房屋质量问题严重的，若想彻底解决，动辄上百万，甚至近千万。例如，金牛区三九绿城的外墙整改，经初步估算，整个小区所有外墙处理共需资金高达近1,000万元。成都武侯一小区自来水管老化，换自来水管道总共需要800万元。
（截图说明：网民“one1st”发帖反映小区水管改造需800万一事）
可一个小区的维修资金又有多少个1000万呢？据了解，已经有而不止一个小区业主在麻辣社区上发千字长文，痛陈小区“N宗罪”，列出的“罪名“，除了卫生状况，几乎全是因为房屋老化而带来的质量问题。
而归根结底不外就是一个“钱”字。面对高额维修费，物业常常也束手无策，只能尽力而为。比如温江一小区屡被投诉地下室漏水积水，因为缺乏维修资金，物业只能用抽水机、保洁人员人工扫水等措施处理，结果被业主再次投诉“解决方法竟然只是把水扫干净而已”。再比如成都一小区电梯故障频繁，需要更换电梯，但小区业主却不同意使用维修基金更换电梯，物业只能不断报修，引发业主在麻辣社区投诉“物业故意不管”。
未来，随着时间的进一步推移，房屋老化程度进一步加深，房屋质量问题也将进一步增加。目前，已过保质期的小区，维保产生的高额维修费问题仍待解，往后的房屋质量维保又何去何从？在解决这些问题前，化解业主与物业矛盾也成难题。（徐敏慧）
本贴仅代表作者观点，与麻辣社区立场无关。
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发表于 2021-10-25 16:26
发表于 2021-10-26 10:00
