广安楼市“烂尾”，为何？

谢歌说事 · 发表于 2020-5-16 02:19

民生关注
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        在苍穹之下的“跳起摸高”和时间之上的“弯道超车”都是浮云！

  广安楼市“烂尾”，为何？

   文/谢歌说事

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   近几天，本栏目广安第一大盘！锦绣山河遭遇“烂尾危机”？一文发出后，收到大量网友留言跟评。这里，不得不再次对楼市“烂尾”来一次探源与回顾。同时，我也一直认为，这一片热土从来都关乎着你和我！正是基于此，有时候才会觉得，对于生活中发生的很多事，很有必要“让历史告诉未来”，这是一种亡羊补牢直面人生的态度，对一个人、一个部门、一个地方莫不如是。

“跳起摸高、弯道超车”神话的破灭

   其实，锦绣山河楼盘之“烂”仅仅只是历史遗留下的层出不穷之“问题”的一个缩影。从鼎恒股份到“假军官”，从贾某影视城到“鬼云”，犹如抖音上的鬼步舞一般，步步陷入泥潭，上演了一出出“骗子门”。其中，科塔金属，西部牛仔等全部破产重整之严重违背经济规律的典型案例之丰富为广安历史之最。这一切皆因决策性失误下的盲目招商引发的祸端。网友评论称，这是“搞'烂'项目留下的发人深省的遗憾”。昔日，在冒险蛮干，浮夸之风盛行之下，所谓的“跳起摸高、弯道超车”等“大跃进”一般的神话如今已灰飞烟灭。据2019年12月26日广安在线消息，省委第二巡视组向广安市反馈巡视情况时指出：“建设项目乱象丛生，房地产领域问题层出不穷”。由此验证了，在苍穹之下的“跳起摸高”、在时间之上的“弯道超车”都是浮云。

   记得2012年09月27日，某个媒体曾经非常精彩地描绘过“产业大迈进”正当时的空前盛况：

   签约项目116个，签约总金额462.09亿元，这是9月26日西博会广安投资项目推介会呈现的一组喜人的数据。这组数据是广安参加历届西博会收获最丰硕的一次，也是东资西进、西西合作的一次生动演绎......。

   解读：

造成“烂尾”工程项目的主要问题在哪？

   去年冬天，四川省新的社会阶层人士联谊会常务理事、四川国财税务师事务所有限公司法定代表人、民建广安市委会员、知名企业家虞世全曾经作为嘉宾做客本栏目解读过主城区房地产市场出现“烂尾”现象，他认为，造成“烂尾”工程项目的主要问题有四个方面：

    一、开发过度，阶段性市场饱和，刚需不足

   我市属经济欠发达地区，劳动力资源外流，劳务输出大市。常年近130万人外出务工。产业结构配套不完备且不合理，远离成都，省城辐射能力弱信号衰减。人力资源被“虹吸”严重。房地产市场结构性失衡，主要是过去各单位部门集资建房、合伙建房“后遗症”，过快增加供给量刚需弱化。

   我市主城区为城市扩容选择了组团式定位发展，房地产开发到处开花。枣山物流园区成变相房地产开发主攻市场。相当部分投资人假借投资物流、教育项目之名，行房地产开发之实。如正破产清算的广安重向房地产开发有限公司，借教育之名实质进行地产开发。类似“挂羊头，卖狗肉”案例不在少数。助推了房地产市场供给失衡，结构失调。前几年，甚至在部分乡镇如广安区石笋镇、龙台镇等，也批准了房地产开发项目，“烂尾”问题突出。

   二、房地产开发企业投资不足，治理结构缺失，管理混乱

   部分地产企业资金实力欠缺，关联方关系复杂，且交易显失公允，非经营性占用企业资金。掏空公司有效资产，债务高企，加之现代企业法人治理结构缺失，财务管理混乱。如重向房地产公司被关联方占用资金超亿元，导致失去偿债能力，是公司破产的重要成因。

   同时，注意到，主城区相当部分“豆腐块”项目，投资人都成立一个开发公司，开发完毕，即行清算注销，无品牌可言。采用“游击”战术，打一枪换一个地方。即使赚了钱，资金被滚动到下一个项目。导致该等项目无法清结。

三、决策失误，投资过度，稀释市场资源

   我市行政区划的固有限制，主城区对部分县城经济辐射功能较弱，城区人口不足。在市场资源有限的条件下，基本建设过度投资。如广安港建设项目超前，资金不足用土地资产作价抵偿建设资金。港口闲置，转化现实生产力尚须时日，“承平盛世”房地产项目市场资源被提前释放，大规模开发产品直接入市充斥有限的广安主城区市场，导致主城区房价低于部分县城的尴尬局面。

   四、投资人及开发商社会责任意识欠缺，导致“烂尾”，办证“后遗症”凸显

   由于投资人资金不足，房地产开发企业注册（实收）资本远低于带息性债务，高杠杆导致融资能力、抵御风险能力弱，加之市场被动，实际售楼回款远低于预期，导致高负债经营问题，财务状况恶化，停工烂尾不可避免。

   此外，嘉宾网友@安谐然也曾在本栏目发表过一篇透视文章：广安房市“病”之尾篇：论亡羊补牢！该文分析称：

   枣山重向房地产开发项目已经开发的面积约13万平方，开发商挪用资金达1.3亿元，占总产值的20%，每平方挪用资金达1000元。扣除未销售的10000平方商业部分，实际已经销售房产挪用比例更高超30%。正是这一原因，开发商资金链断裂，直接导致破产，开发项目必然烂尾。

   据报料，部分开发商在房产销售完毕前就已经将资金全部挪用，导致无法缴税和完善后续手续等，直接导致产权证无法办理。因为开发商已经将开发收益和税金等全部占用，在此情况下，相反，办理产权手续需要一定的费用支出，同时也缺乏推动力，因此，延迟办证也就成为必然。

   这位嘉宾一针见血地指出，《城市商品房预售管理办法》第十一条开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。根据上述规定，销售资金用途限于工程建设，资金被挪用当然违法；该条的另一层意思是预售款项应当监管，监管办法授权管理部门制定。《城市商品房预售管理办法》于1995年颁布实施，2004年进行过修订，颁布时间至今23年，修订时间至今达15年。全国各个地方均制定了相应的预售款监管办法，预售资金被监管后，资金挪用导致烂尾的问题才能得到根治。只有完善全部开发手续，即产权证办理完毕才可解除监管，开发商主动办证的积极性才能够被调动，因为延迟办证并不利于开发商，谁也不愿故意延迟办证。

   “亡羊补牢”是一种进步

   我市预售款项全面监管工作于去年才启动，是在烂尾和延迟办证问题非常突出情况下才执行《城市商品房预售管理办法》第十一条的规定，是典型的“亡羊补牢”。“亡羊补牢”相对“亡羊不补牢”确实是一种进步，但非得要到“亡羊”的地步才“补牢”，“亡羊”的代价也实在是太高。更可恨的是，本可以有多次“补牢”的机会，却偏偏要等到“群羊损失过半才补”，真是把“自己的羊”当成了“别人的羊”，或者就是为了“给狼送羊”才故意“不补”。可喜的是，如今，市委市政府已经全面监管预售资金并取得显著成绩，这个值得点赞。在点赞的同时更应当追问曾经的责任，以警示后来者，避免重蹈覆辙。

   此时，网友的留言仍在耳边回响：

    号称广安第一大盘的锦绣山河，二组团三期和三组团二期业主。该两期均为广安绿源低碳置业有限公司开发的项目，共计13栋楼房，2623户购房者。业主投诉称，早在2017年就开始签订了购房协议书，大部分业主是缴纳了30％的购房款或全额房款，购房时售楼部承诺2020年初交房。该小区购房业主大都是低收入群体，能买一套房子实属不易，购房的费用绝大多数都是倾尽一家两代人的全部积蓄，甚至有些业主还得跟亲戚朋友举债才交清了首付。但2018年，绿源低碳置业有限公司因债务纠纷破产，楼盘被查封。而施工单位也已撤出，导致整个项目处于停工状态。看到长期停工，杂草丛生，残筋锈骨，垃圾成堆的烂尾楼我们心急如焚，实属痛心......。

   虞世全：这些问题客观存在，作为新的阶层代表人士，我们有责任积极地建言献策，我的建议有这样几个方面：

   一、严格投资准入机制，把好入门关

   严格“招、拍、挂”程序规范取得土地，对其投资人应做好尽职调查。了解其诚信、管理水平、投资人征信、品行、操守及道德素养。充分识别关联方关系及其交易，掌握其财务状况水平。控制投资促进招商引资中的“江湖骗子”，以防在我市房地产开发中招摇撞骗。

   二、土地适量投放，促进其供给侧结构性调整

   针对过往商住用地规模投放交易过量过度，特别是包括枣山物流园区内部分项目在内的低价出让住宅用地，导致房地产市场恶性竞争，浪费土地资源，稀释有效市场需求量，失去公平竞争。应采用法律、市场手段调节其规模。对部分资不抵债，无法支付到期债务且公司管理混乱失控企业，应依法破产清算。尚有市场潜力的开发商可通过债务重组或破产重整，让企业摆脱债务危机轻装上阵。但应在保护终极购房者权益，不损害公众利益的前提下，依法实施。防止恶意逃废债务。

   三、规范经营，切实维护购房者权益

   严格执行商品房预售许可，规范执行按揭政策。扩大需求，创造市场促进房地产市场健康发展。控制房地产开发企业负债水平。坚决遏制其乱借款及投资人恶意或非经营占用经营性资金。对代收的专项资金（水、电、气、网络、有线电视等）及大修专项资金，契税等应专项存储，专项管理。必要时出台政策实行由主管部门专司监管，防止挪作他用。切实保护终极购房者利益。有效解决办证难问题。促进房地产二级市场发展。

   四、强化基础设施建设，营造安居乐业环境

   积极向上争取西渝高铁过境广安，并尽快开工建设。加快康养小镇建设，引导市民合理购房。继续推进城市提质，乡村振兴战略。引进国际水准或国家顶尖级的城市规划设计大师高品质，高规格设计打造城市景观、园林、绿化工程。对“一江”（渠江）“一河”（西溪河），江河四岸实施绿化、美化、彩化工程。强力推进七O四至椿木坪“康养小镇”建设。引导重庆市民购房，有效增加市场需求，促进川渝合作示范城市建设。实施渝广一体化发展，激励重庆市民到广安购房。

   五、采用市场化手段，促进房地产并购重组，盘活存量，增加流量，优化资源布局

   按照《国务院关于鼓励企业兼并重组若干意见》（国发[2010]27号）、《关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》（国发[2014]14号）等文件精神，充分运用市场的原则，适当行政有效手段干预推进房地产开发企业采用合并、分立、资产重组、债务重组等手段，盘活存量，增加流量，变不良资产为优良资产。充分享受现行税收优惠政策，实行特殊性税务重组，促进其生产力要素资源合理流动。最大限度地促进我市房地产企业健康发展。

   网友评论：

   如今，广安房市烂尾和延迟办证已经引起社会的高度关注和市委、市政府领导的高度重视，据媒体报道，市上主要领导决心下大力气采取有力措施加以整治，并已经取得阶段性成果。

   广安，我们身处的这座亮丽城市依然是一张优质名片！

   未来，只希望能够在招商引资上把握宁缺毋滥、休养生息，机会还可再来。

   未来，让我们一起重拾信心！

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1、广安第一大盘！锦绣山河遭遇“烂尾危机”？
https://ga.mala.cn/thread-15919271-1-1.html
2、广安摩尔春天：待重整归来，未来可期？四川瑞泽地产集团公司等十五家企业破产重整https://www.mala.cn/thread-15919272-1-1.html

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clre0123 · 发表于 2020-5-16 07:11

购买力减弱主要原因是人口流失，人口流失主要原因是交通落后。广安扩城模式也不仅仅是广安特色，包括周边地市都存在这个问题，为什么其他地市出问题少或者问题不突出，其原因大家可以深入分析。

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clre0123 · 发表于 2020-5-16 07:15

发展中解决问题远比停滞下来自查整改好得多，但是近年来广安对外交通基础设施建设真的明显改善了么？高铁还没有开工，快速路网还没有成形，快速火车城际化与周边存在明显差距。。。然后，投资办厂，投产兴业也没有走出一条路子。

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Yoshikilove · 发表于 2020-5-16 08:30

不知房地产乱象何时终止

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顾县土著 · 发表于 2020-5-16 08:47

当初关注娃到处发帖鼓吹交投，绿碳的千亩大盘，云柜列车，叫他低点点，他还说你是广黑。

xdpcpc · 发表于 2020-5-16 09:40

整治在路上啊......

天一广场 · 发表于 2020-5-16 10:17

顾县土著发表于 2020-5-16 08:44
大师兄为政绩，搞了很多假大空烂尾项目，大师兄盲目追求政绩应该负主责。二过份拨高广安城市定位（当初规划 ...

第三点是烂尾的关键所在
第二点我不同意，广安前几年推出的地多是好事情，从而压低了广安的楼面价，从而让广安的商品房普遍比周边地级市和县城便宜1000-2000元，这是好事情，对于老百姓置业成本相对降低了10万-20万一套房，从广安前两年烂尾的几个典型楼盘看，锦绣山河三期，枣山重向，城北新天地三期在广安的销售情况都是很好的，但开发商把客户资金全都挪用到了广安市外的其他项目补窟窿去了，从而导致本地的资金链断裂

羌塘风情 · 发表于 2020-5-16 10:36

楼上的乡亲说的都对，但烂尾楼事实的原因是多方面，政府的定位、方向多少有问题，主管部门的住建局责任更大！停下来整改不是最好办法，需要清理整改，更重要是政府要尽力改善广安的城市环境（交通等等民生项目），就可以逐步消化过去房地产的累积问题，开始新的广安……

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扶贫的美好 · 发表于 2020-5-16 10:51

政府部门要严格把关，不要让奸商来割韭菜

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Yoshikilove · 发表于 2020-5-16 11:04

再这样下去，广安城市更加留不住人了，年轻人只会往外面跑，对应的发展也会越来越慢，在这些基本的衣食住行医这些方面失去民心，公信力大大下降，后果就是大批年轻人会选择逃离。
相关的领导到现在也没有一个正经的回复，资金为什么断裂，究竟是怎么监管的？为什么广安成了烂尾房问题房城市之最？到现在没有一个官员受到检查落马，着实悲哀。

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g270621143 · 发表于 2020-5-17 19:32

说白了就是上一届为了政绩为了GDP考核（这个就跟读书要看成绩出来上班要看业绩官员要仕途就要拿出政绩政绩的体现主要就是GDP考核）把土地卖多了有没有很好的限制容积率高层占多数最后市场供应量大广安又缺乏产业支撑就业岗位这么多楼盘肯定是消化不完的再加上成都重庆人口虹吸最近三年成都房价从一万左右涨到三万多重庆也从78千涨到两万左右这种结局让广安市民对广安房地产失去信心同样的钱买回的资产跑输大盘还不如把钱投到成渝这也是广安中产阶级的普遍想法未来广安的房地产市场不容乐观啊