“眉山经验”之问农民工房贷怎么还？

夜，等待 · 发表于 2016-3-23 06:30

      付完首付款住进房，其实农民工的进城购房之路只走了一半，因为还有占房价80%的款项（30.4万）需要今后陆续支付。农民工能否顺利地把房贷还上，就成为“眉山经验”能否成功的关键
      如果还款期高达20年，那么30多岁时买房的农民工要还到50多岁，而50多岁的农民工（所谓高龄农民工）找工作所受到的限制远超过30多岁的青壮年，即使找到工作，收入也会因年老体衰而大大下降。]
         一方面要深入推进新型城镇化，促进农民工进城定居；另一方面要通过农民工购房“去库存”。在这样的背景下，采取多种措施鼓励农民工进城购房的“眉山经验”，火了。
说到“眉山经验”，首先引起注意的是补贴购房，包括财政补贴的200~300元/平方米与房地产开发商补贴（即让利）的200元/平方米。笔者认为，对购房补贴数量的作用不宜高估。根据当地官员的介绍，眉山“当地的房价约4000，若买套100平方米的房子，总价40万”，而以上补贴加在一起，也就是500元/平方米；农民工在城镇买100平方米的住房，自己还要出35万。相关资料显示，2012年，中国乡村新建住房的单位建筑成本为829.51元，中国乡村人均住房面积为37.09方平米。假设上述单位成本与人均面积分别上涨到1000元与40平方米，进城农民工家庭人口按照4人计算，则在眉山城镇买100平方米住房，城乡住房成本（城里是买、乡村是建）相差24万元。
付完首付款住进房，其实农民工的进城购房之路只走了一半，因为还有占房价80%的款项（30.4万）需要今后陆续支付。农民工能否顺利地把房贷还上，就成为“眉山经验”能否成功的关键。
         眉山市规定，本地农民缴纳公积金满6个月，即可申请公积金贷款。按照新浪网上“贷款计算器”中等额本息还款法的计算结果，公积金贷款的月均还款额是：分10年归还，2970.66元；分20年归还，1724.28元；换成年均还款额，分别是35647.92元和20691.36元。
      眉山的农民工能否顺利地还上房贷呢？这可以分三种情况来分析。
         其一，如果还款期限长一些（例如20年），每年的还款压力小一些，但还款期限长有前提条件，就是农民工能够有稳定的就业和收入。
      现实是，如果还款期高达20年，那么30多岁时买房的农民工要还到50多岁，而50多岁的农民工（所谓高龄农民工）找工作所受到的限制远超过30多岁的青壮年，即使找到工作，收入也会因年老体衰而大大下降。
      其二，如果还款期限短一些（例如10年），农民工稳定就业的风险会小很多。当然，每年的还款金额会高不少，农民工是否承担得起，除了取决于贷款多少外，还取决于农民工收入的变化。对于购房者来说，房子一旦买下，房价就不会再上涨，但收入是可以变化的。
      但现实是，大量使用农民工的劳动密集型中小企业日子不好过。即使对它们减税让利，企业间激烈的竞争也会使它们的利润通过降低价格转给批发商或消费者。只要中小企业林立、产品同质、竞争主要靠价格战的局面不改变，这类企业就没有给雇员涨工资的实力。
数据显示，眉山常年外出务工人员110万。一般来说，外出农民工与本地农民工之比是6：4，即眉山本地农民工还有70万。“眉山经验”实施后，2015年5月至12月，全市商品房成交41662套，按购房面积计算，农民与农民工进城购房占比68.3%。照此计算，农民工买房数量约为28500套，按一家2~3个劳动力计算，买房农民工数量为6万~9万人，只占眉山农民工总数的3%~5%。换句话说，买房的农民工很可能来自农民工中最富裕的1/5，如企业老板、中高级管理层、一部分个体户和技术工人等。这些人就业稳定、收入高或较高，有能力贷款买房。
      按照国家规划，到2020年，要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇、约1亿人口在中西部地区的城镇化。按一个农民工抚养0.5~1个家属估算，大约1亿~1.3亿农民工可以进城落户。2015年，中国农民工总数为27747万。因此，进城农民工不仅包括上述富裕阶层，而且还应包括一大批收入在农民工平均水平左右的普通农民工。社会各界之所以重视“眉山经验”，是认为它对农民工普遍适用。如果“眉山经验”只适用于农民工中的富裕阶层，那么价值将大打折扣。
      以上分析表明，“眉山经验”能产生多大效果，取决于劳动力市场的长期趋势。如果农民工就业不稳、收入偏低的问题长期得不到解决，单靠“眉山经验”相关措施，大多数农民工还是没有能力进城买房。当然，这不能怪眉山市政府，他们已经尽其所能了。（作者：章铮）