[四川手机报] 万科能否搭上开往楼市春天的地铁万科能否搭上开往楼市春天的地铁

万科回应高管抛售个人持股：解决家庭生活问题
6月19日，万科（02202.HK）在香港证券交易所发布公告，披露了万科自去年底停牌前6个月内，万科董事、监事、高级管理人员和经办人员等买卖万科A的情况。公告显示，包括周彤、张纪文等万科高管大举抛售个人持有的万科股票。

其中，周彤为深圳万科总经理，在万科停牌前6月，卖出50万股万科A，清空所有持股。

万科高级副总裁、广深区域总经理张纪文通过出售1379万股，目前剩余的万科A仅2.1万股。

对此，正在召开投资者电话会议的公司副总裁谭华杰回应称：“应该不是高管吧，可能确实有部分。但我看到的是大部分在增持。当然，也不排除有部分人卖掉股票变现的情况。他们卖掉股票的是个人的财产，可能从家庭情况、个人来考虑，那个时间他们需要钱，但身边又没有，那就卖掉股票变现解决家庭的生活问题，这是很正常的。”


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“最好的大股东”悄然变成最大反对者。 6月17日，万科召开董事会，投票表决万科拟发行股份引入深圳地铁重组的议案。当晚，有关这一重组议案是否通过，华润和万科各执一词。华润认为，赞成率应为7/11，并未超过2/3。万科则认为，赞成率为7/10，超过了2/3。

前日下午，华润再度发表声明，质疑决议通过的合法性。

□李宇嘉（深圳市房地产研究中心）

本质上，万科股权争夺战在于，追逐个体利益还是全体股东利益，看中短期利益还是分享长期红利

华润着重强调的对价资产的质量被高估、股份被摊薄等，这或是其拉拢其他股东的幌子，除权益被摊薄，不利于央企资产保值增值的压力外，根本原因在于万科股权重构与华润新战略相抵

一方面，“地铁+物业”将是华润置地的竞争对手；另一方面，华润股权被稀释，希望以大股东优势整合万科和做大地产的战略渺茫

从“宝万之争”到“万润之争”，从抵御门口“野蛮人”到背靠“轨道+物业”转型城市配套服务商，万科股权重构和股权之争旷日持久、愈演愈烈。尽管万科以董事会名义，对外释放出信息，定增购买资产引入深圳地铁（以下简称“深铁”）的方案已获通过。但是，是否贱卖股份，摊薄原有股东权益，损害了小股东利益，方案还要经受随后董事会、股东大会两次审议的检验。 作为铁杆支持万科近20年，以“护法长老”驱赶门口“野蛮人”，助力王石和郁亮为代表的精英管理层大展身手的华润，缘何旗帜鲜明地反对股权重构？华润给出了6大理由，但笔者认为，华润着重强调的对价资产的质量被高估、股份被摊薄等，这或是其拉拢其他股东的幌子，除权益被摊薄，不利于央企资产保值增值的压力外，根本原因在于万科股权重构与华润新战略相抵。

2016年，深圳区域预计贡献华润置地30%的业绩，再拔头筹。集团已将深圳旧改作为华润置地冲刺“千亿房企”的主攻方向，并相继将归属于集团的深圳4大旧改项目注入上市公司。但是，逐鹿深圳旧改的龙头房企云集，加上房价地价飙涨，拆迁等旧改成本高涨，旧改风险加大。深圳已无新地可供，万科牵手深铁，无异于旧改领域的最强组合，一方面，“地铁+物业”将是华润置地的竞争对手；另一方面，华润股权被稀释，希望以大股东优势整合万科和做大地产的战略渺茫。

对万科来说，顶着“不念旧情”的骂名，抛开“老大哥”而引入深铁，根本原因是，楼市和城市化进入“下半场”，即楼市存量时代遇上都市圈时代。

在大本营深圳，每年1~2宗新增用地已经成了“资本游戏”，民企万科“玩不起”；随房价水涨船高的旧改成本下，任何一个逐鹿旧改市场的开发商都不能保证，支付完高昂的成本后，未来3~4年后入市的房子可赚钱。引入深铁这个大股东后，深度介入“地铁+物业”，不仅万科可获得可观的土地储备，且借助地铁再造存量空间、提升周边物业价值的契机，助推万科转型和万亿市值梦。

深圳地铁为何钟情万科？目前，政府已确立“轨道+物业”来支撑深圳地铁发展，而挖掘物业价值是发展持续的保障。深圳房价已上数个台阶，未来地铁开发成本越来越高、周期越来越长。轨道尽管能让沿线物业升值，但站点上盖物业能否覆盖水涨船高的成本，基于专业欠缺，深铁并无十足把握。但是，基于20年“三好住宅”、“工厂化住宅”的专业能力和成本控制上，长期坚持“高盈利、快周转”模式下盈利和现金流的获取上，业内无出万科右者，这是深铁想要的。因此，万科深铁合作，可谓时代的选择。

不服万科“傍大款” 华润勇当“钉子户”

□陈业（乐居深度报道记者）

“根据以往王石、郁亮等管理层的人脉关系，肯定会有更多的董事会成员支持万科的预案，华润也顶多就是这场战役中的’钉子户’”

华润不认可最终董事会投票结果，但万科与深铁的重组仍在向前发展，这盘棋还会如何下？

事实上，在重组预案还未获得万科董事会通过之前，有分析人士认为，关于重组预案，即便华润投反对票，都阻止不了深铁与万科的重组预案在董事会上的通过。“根据以往王石、郁亮等管理层的人脉关系，肯定会有更多的董事会成员支持万科的预案，华润也顶多就是这场战役中的’钉子户’。”

一位分析师认为，利益至上的商战中，华润会关心的莫过于深铁进来后，旗下资产情况如何，土地能带来的潜在收益如何？自身利益能否得以维护？而在这些问题未能寻到较好的答案前，华润需要行使自身的权利，为自己的这一局上上更牢靠的保险。

对于这一点，华润方面表示，深铁仅通过两个项目与万科合作，并不是深铁整体业务的权益合作，不能锁定未来万科与深铁在其他项目的开发合作，未能形成对万科的支持。

另一个可以让华润提出否认预案的理由是，因为深铁旗下拥有较多的身披债务的基建资产，这部分资产中，会否有需要出售给万科的资产？进来后的债务问题如何解决？由此，华润方面认为重组方案仍有优化空间。

不过，虽然目前华润不赞同引入万科，但万科方面早前向媒体表态认为，深圳地铁是目前万科能找到的最佳重组对象，符合万科发展战略，也符合全体股东利益。双方意欲效仿日本东京急行电铁模式，成立合资公司，统筹开展轨道建设及周边物业开发。如果，万科有望在地铁沿线以合理价格获得项目资源，深圳地铁也可寻得专业合作伙伴，增添物业开发运营实力。

事实上，除万科外，包括绿地、北京京投银泰在内，早已开始介入地铁加物业的开发模式，结果也证明，该模式为企业在市场的发展奠定了基础。
。（转载自公众号“见地”）